حالات لا ينطبق عليها حكم الدستورية بشأن الإيجار القديم
تاريخ النشر: 16th, November 2024 GMT
أعاد حكم المحكمة الدستورية العليا ببطلان تثبيت القيمة الإيجارية في عقود الإيجار القديمة، هذا الملف المهم إلى طاولة الحديث من جديد مدفوعا هذه المرة بحكم دستوري.
التساؤلات كثرت منذ صدور حكم المحكمة الدستورية العليا يوم السبت الماضي الموافق 9 نوفمبر الجاري، حول تداعيات هذا الحكم والفئات وأنواع العقود التي ينطبق أو لا ينطبق عليها.
اختص حكم المحكمة الدستورية العليا بعقود الشقق السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية، وبهذا يكون هناك عدة أنواع من العقود لم يشملها الحكم، وهي:
- عقود الإيجار القديم للتجاري والإداري.
عقود الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية.
- عقود الإيجار المحددة بمدة 59 عاما.
إلغاء تثبيت قيمة الإيجارات القديمةأصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا تاريخيًا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) في قانون الإيجار القديم رقم 136 لسنة 1981، الذي كان ينص على ثبات الأجرة السنوية للوحدات السكنية المرخصة منذ تاريخ صدور القانون.
واعتبرت المحكمة أن هذا الثبات المستمر لقيمة الإيجار، رغم مرور عقود، يمثل تعديًا على مبدأ العدالة ويمس بحقوق الملكية.
وحددت المحكمة موعد بدء سريان هذا الحكم من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي لمجلس النواب، مما يمنح البرلمان الفرصة لتعديل القانون ووضع ضوابط جديدة تحقق توازنًا بين حقوق الملاك والمستأجرين.
حيثيات حكم الدستورية بشأن الإيجارات القديمةأوضحت المحكمة ضرورة تدخل المشرع لتحقيق التوازن العادل في العلاقة بين المؤجر والمستأجر، إذ يجب ألا يُسمح للمؤجر بفرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن.
وفي الوقت نفسه، يجب ألا يُهدر حق المالك في الحصول على عائد عادل على استثماره في الأرض والمباني، بحيث لا تبقى الأجرة ثابتة عند قيمة زهيدة لا تعكس قيمة الاستثمار، مما يجعل هذا الاستثمار بلا جدوى.
واستندت المحكمة في حكمها إلى أن القوانين الاستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن السكنية تتضمن قاعدتين أساسيتين: الأولى هي الامتداد القانوني لعقود الإيجار، والثانية هي التدخل التشريعي في تحديد قيمة الأجرة.
ورأت المحكمة أن كلًا من هاتين القاعدتين ليس خارج نطاق التنظيم التشريعي، فعلى سبيل المثال، تم تحديد الامتداد القانوني ليشمل فئات معينة من المستفيدين دون غيرهم، وبالمثل يجب أن يستند تحديد الأجرة إلى ضوابط موضوعية تهدف إلى تحقيق التوازن العادل بين المؤجر والمستأجر في العلاقة الإيجارية.
المصدر: بوابة الفجر
كلمات دلالية: الإيجار القديم المحكمة الدستورية حكم المحكمة الدستورية شقق الإيجار القديم قانون الإيجار القديم المحکمة الدستوریة العلیا الإیجار القدیم عقود الإیجار
إقرأ أيضاً:
ملف الإيجار القديم.. الدستورية تستجيب لصرخات المستأجرين والملاك
شهد ملف الإيجار القديم تطور جديد، وذلك بعدما قضت المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار بولس فهمي، بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وتضمنت المواد المحكوم بعدم دستوريتها ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
8 شهور حتى تنفيذ الحكم
وأفادت المحكمة الدستورية في حيثيات حكمها، إن ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا رغم مضي عقود على التاريخ الذي تحددت فيه "يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية"، ليحدد حكم المحكمة الدستورية العليا، بدء تطبيق أثر الحكم من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي (الدورة البرلمانية الخامسة لمجلس النواب القائم).
وأعملت المحكمة سلطتها في ذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن السكنية.
من جهته قال رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب المصري، محمد عطية الفيومي، فقد أكد أن المجلس ينتظر حيثيات الحكم الصادر عن المحكمة الدستورية العليا، وأكد أن هناك 8 أشهر متبقية في هذا الفصل التشريعي، وفي حال لم يصدر مجلس النواب القانون خلال تلك الفترة يتم تنفيذ الحكم وتكون المحكمة هي صاحبة الحق في تحديد القيمة الإيجارية عند لجوء المالك لها.
المواطنين وصرخات من عدم وضوح الرؤية"
في هذا السياق أكد طلعت محمد، قاطن بعقار بمنطقة النزهة " أن مستأجري العقارات "بحسب قانون الإيجار القديم" في حالة من الريبة والتخوف منذ سنوات، وذلك بسبب عدم وضوح الرؤية في هذا الملف، فهل المالك سيحق له طرد المستأجر أم لا ، هل تتقلص مدة العقود، بحسب القانون الجديد، كيف تتحدد القيمة الإيجارية.. كلها طلاسم لم تتضح بعد".
وأكدت ا. نادية جلال، موظفة، أن الرئيس السيسي أنصف مستأجري العقود القديمة، والأمل في القيادة السياسية في تقنين الأوضاع بين المستأجر والمالك، بشكل يراعي مصالح الطرفين، فزيادة الإيجارات بشكل معقول حق المالك، معربة عن أملها في ان يتم مراعاة مقدم العقد، والذي كان يساوي رقم كبير في يوم من الأيام عند دفعه.
قانوني: استجابه لصرخات طرفي الخصومه
من جهته أكد أيمن محفوظ، المحامي، أن حكم المحكمه الدستورية طال انتظاره، وقد ظهر للنور اخيرا كاستجابه للصرخات طرفي الخصومه ما بين الملاك والمستاجرين فالطرفين شاعرين بالظلم من احد القوانين الاستثنائيه رقم 136 لسنه 1981 والحكم قضي بعدم دستوريه الماده 1و2 من هذا القانون والتي تجعل قيمه الإيجار ثابثه بنسبه 7٪من قيمه المبني وقت البناء دون النظر للتضخم وفقد القوه الشرائيه للنقود وهذا بالطبع امر غير دستوري من خلال نصوص المساواة وحمايه الملكية الخاصة.
وأشار محفوظ، في تصريح خاص للوفد، أن الحكم لم ينصف طرف الملاك كما يتوهم البعض ولكن الحكم اوجد الخلل الدستوري لهذا القانون الذي لم يراعي الأبعاد الخطيرة لهذا القانون الاستثنائي من النواحي الاجتماعية والاقتصادية، وموائمة ذلك مع نصوص الدستور.
وكشف المحامي، أن الحكم جاء ليصحح مسار العلاقه بين الملاك والمستاجرين في عقود الايجار القديم ويخلق نوع من الموازانه في تلك العلاقه، وسيعمل البرلمان علي خروج قانون يترجم حكم المحكمة الدستورية الي قانون يحقق في مضمونه زياده القيمه الايجاريه بشكل تدريجي حتي تكون تلك العقود تشمل قيمة إيجارية متغيرة حسب مكان وقيمة العقار بصورة تقارب التوازن المنشود ويخرج من اطار هذا الحكم عقود الايجار للاشخاص الاعتبارية والنشاط التجاري لان القانون وضع تنظيم خاص لتلك الحالات في احكام وقوانين سابقه.
وأوضح المحامي، أن المقصود بعقود الايجار القديم والتي شملها حكم اليوم هي للشقق المعده للاغراض السكني وسيكون هناك زياده ففي الاجره تدريجيا وبنسب تقارب القيمة الحقيقية للعقار في الوقت الحالي، وسيدفع المستأجر الزيادة في الإيجار بنفس راضية ولكن هل سترضي الملاك بتلك الزياده المتوقعه من القانون.
ولفت محفوظ، أنه رغم ان القوانين لا تطبق بإثر رجعي إلا ان الحكم بعدم الدستورية للقانون أبرم العقد من خلاله فإن الزيادة في الإيجار وفق القانون القادم للايجار القديم سيطبق علي العقود القديمة وايضا العقود الحديثة التي ستبرم بعد صدور القانون المنتظر.
اتفاق أمني بين تركيا والسلطة الفلسطينية لتدريب قوات إنفاذ القانون