ما حقيقة وجود فقاعة عقارية في مصر؟
تاريخ النشر: 29th, September 2024 GMT
القاهرة – تصاعدت المخاوف بشأن حدوث فقاعة عقارية في مصر، خاصة مع ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير في الآونة الأخيرة، مما قد يتسبب في انخفاض حاد في أسعار العقارات بشكل مفاجئ بعد مرحلة من الارتفاع السريع والاستقرار النسبي.
وخلقت الأزمة الاقتصادية التي شهدتها البلاد منذ 2022 طلبا متزايدا على العقارات بوصفها أحد الملاذات الآمنة من انهيار العملة المحلية.
حتى الانفراجة الاقتصادية في فبراير/شباط الماضي انعكست في شكل استثمار عقاري ضخم من خلال صفقة منطقة "رأس الحكمة" في محافظة مرسى مطروح بين مصر والإمارات بقيمة 35 مليار دولار بالتزامن مع تعويم الجنيه المصري مجددا، مما غذى تلك المخاوف.
ويسهم قطاع التشييد والبناء -أحد أكبر القطاعات الإنتاجية في مصر- بنحو 18% من الناتج المحلي مدعوما بالنمو السكاني البالغ نحو مليوني نسمة سنويا.
وتشير بعض تقارير شركات الأبحاث إلى أن حجم سوق العقارات المصري يبلغ نحو 50 مليار دولار (الدولار يعادل نحو 48.5 جنيها) وسط توقعات بأن ينمو 8.3% بمعدل سنوي مركب، وأن يبلغ حوالي 76 مليار دولار خلال الفترة المتوقعة 2024-2029.
واشتكى بعض المستثمرين الأفراد من عدم قدرتهم على إعادة بيع وحداتهم التي اشتروها في ذروة الأزمة الاقتصادية من أجل تحقيق مكاسب أو حفظ مدخراتهم بعد سلسلة طويلة من انهيار الجنيه طوال العامين الماضيين.
ارتفاع كبير للأسعار مقابل تراجع القدرة الشرائية للمصريينويعتقد الخبير الاقتصادي وأستاذ التمويل مدحت نافع أن الجدل بشأن الفقاعة العقارية من عدمه في مصر سببه الاختلاف على تعريف الفقاعة، وقال "الفقاعة العقارية في مصر مرتبطة بمشاهدات معينة وهي ارتفاع كبير في الأسعار بمعدلات كبيرة لا تبررها الأساسيات مثل الأجور الحقيقية للناس التي لا تزيد بمعدل زيادة أسعار العقارات نفسه".
وأضاف للجزيرة نت أن هناك نوعا من أنواع الركود في السوق بسبب وجود عدد كبير من الوحدات السكنية المغلقة التي تستغل في غير غرضها الأساسي وهو السكن، بل الغرض منها هو "تخزين القيمة".
واعتبر أن المبرر الأكبر لزيادة الأسعار هو انهيار قيمة الجنيه أمام الدولار.
وإزاء ارتفاع الأسعار، أكد نافع أن القدرة الشرائية للمصريين تضعف، مما يتسبب في زيادة المعروض ( مقابل تراجع الطلب) "لذا لا بد أن أتوقع أن هناك فقاعة".
لكن نافع يتساءل "هل هناك حتمية حدوث انفجار أم يمكن أن يحدث تفريغ آمن لها؟"، وأجاب "الفقاعة غير مرشحة للانفجار في وقت قريب لأنه ما زال يُنفخ فيها".
ولتجنب انفجار الفقاعة العقارية، يرى الخبير الاقتصادي أنه يجب أن يكون هناك طلب مستدام على العقارات قادر على امتصاص الكم الكبير منها المتوفر في السوق.
ودعا إلى تحويل جزء من الأموال المستثمرة في العقارات إلى قطاعات إنتاجية أخرى لخفض الضغط على سوق العقارات وتصدير العقار وتقليل مخاطر تشكل فقاعة.
فقاعة أم مضاربة؟ولا يرى فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد والبناء بالجمعية، أي مؤشرات لحدوث فقاعة عقارية مستقبلا، وقال "السوق العقاري نشط والطلب متزايد وباع خلال النصف الأول من العام الحالي 3 أضعاف ما باعه خلال النصف الأول من العام الماضي".
وأضاف في حديث للجزيرة نت "هذا مؤشر على وجود إقبال وليس ركود، ولا توجد ثقافة التمويل (الرهن) العقاري".
وأرجع فتح الله فوزي سبب إثارة مسألة الفقاعة إلى حدوث مضاربة عقارية، أي شراء الوحدة السكنية بهدف بيعها بعد 6 شهور أو سنة واستغلال ارتفاع الأسعار وتراجع الجنيه.
وتابع أنه عندما عاد الاستقرار للسوق واستقرت الأسعار انكشف المضاربون العقاريون وباتوا غير قادرين على إعادة بيعها في ظل وجود مشروعات جديدة وعروض من دون دفعة مقدم.
وعدًدَ فوزي أسباب ارتفاع أسعار العقارات في:
الطلب المتزايد المتمثل في النمو السكاني وزيادة الحاجة إلى المساكن. تحوّل المصريين إلى الاستثمار في العقارات كإحدى أهم وسائل الادخار. ارتفاع تكاليف البناء ومعدلات التضخم بسبب زيادة أسعار المواد الخام والعمالة. انخفاض قيمة الجنيه المصري مما يجعل العقارات أكثر جاذبية لحفظ المدخرات. توقعات بارتفاع أسعار العقارات في المستقبل. موقف الحكومةمن جانبها، استبعدت الحكومة المصرية احتمال حدوث فقاعة عقارية، مشيرة إلى أن الطلب على العقارات لا يزال قويًا، خاصة في ظل الزيادة السكانية المستمرة والاحتياج لمزيد من الوحدات السكنية.
وردا على تلك المخاوف، قال وزير الإسكان المصري شريف الشربيني، خلال مؤتمر صحفي في وقت سابق، إن هدوء الطلب في بعض الفترات لا يعني بالضرورة وجود فقاعة، مشيرا إلى أن العقار يعد من أهم وسائل الاستثمار في مصر.
وأوضح الشربيني أن النمو السكاني السريع بمعدل مليوني نسمة سنويا يتطلب تضافر جهود القطاعين العام والخاص لتوفير ما يزيد عن 200 ألف وحدة سكنية سنويًا لتلبية احتياجات المواطنين.
وباع المطورون العقاريون ما قيمته 800 مليار جنيه (16.5 مليار دولار) في 2023، مقارنة بـ476 مليار جنيه في 2022 بارتفاع 68%، بحسب تقرير "ذا بورد كونسالتنغ" للاستشارات العقارية. وتسيطر 10 شركات على حصة كبيرة من السوق.
كما كشف التقرير عن تجاوز مبيعات تلك الشركات 649 مليار جنيه (13.4 مليار دولار) في النصف الأول من عام 2024، بزيادة 319% عن النصف الأول من العام الماضي.
المصدر: الجزيرة
كلمات دلالية: حراك الجامعات حريات أسعار العقارات النصف الأول من فقاعة عقاریة ملیار دولار فی مصر
إقرأ أيضاً:
سفير تركيا بالقاهرة: أتوقع ارتفاع حجم تجارتنا المتبادلة مع مصر إلى 15 مليار دولار
تابع أحدث الأخبار عبر تطبيق
نظمت أمس منصة البحوث الإستراتيجية الأوراسية (ASAD) اجتماعا في القاهرة حملت الشعار B2B بمشاركة العديد من ممثلي الشركات المصرية والتركية.
وأوضح سفير تركيا بالقاهرة صالح موطلو شن في كلمته خلال الاجتماع الذي حضره النائب عادل لمعي، رئيس الجانب المصري لمجلس الأعمال المصري التركي و جمعية الصناعيين ورجال الأعمال المستقلين موسياد، وجمعية رجال الأعمال المصريين الأتراك تومياد، بالإضافة إلى أكثر من 40 رجل أعمال تركي مهتمين بالاستثمار في مجالات الرافعات والمنسوجات وأحواض بناء السفن يتحدثون في الاجتماع بمشاركة ورجال الأعمال، بأنه يرحب بمشاركة رجال الأعمال الأتراك من قطاعات قيمة للغاية، والذين يبحثون مجالات الاستثمار، وليس التجارة فقط، قائلا: "كلما زادت الحركة بين البلدين، زادت البركة ".
وأشار السفير صالح موطلو شن إلى أن هذا ان الاجتماع هو اجتماع نؤيده جميعا، وأعرب عن اعتقاده بإمكانية عقد هذا الاجتماع الثاني له خلال العام المقبل.
وفي إشارة إلى الحضور الكبير للغاية في الاجتماع، قال السفير شن: "كل شيء يحدث مع قليل من التحية والتعارف المتبادلين. والباقي سيحدث بالتأكيد إذا كان من المفترض أن يحدث. وأؤكد بصدق أن هذا اللقاء والمحادثة سيؤدي إلى علاقات عمل مثمرة ومثمرة.
وصرح السفير شن أن مصر هي إحدى الدول التي تقوم فيها تركيا بالاستثمارات ، وأن مصر هي شريكنا التجاري والشريك الاستثماري الأول في منطقتنا وإفريقيا، والدولة رقم واحد في القارة الأفريقية بأكملها.
وقال السفير شن: "عندما تأخذ كل هذه العوامل معًا، مثل سعة المقاعد، وعدد الطائرات، وعدد الرحلات الجوية، ورحلات الطيران شارتر، فإن مصر تكون في المقدمة في كل جانب. وأضاف أن هناك أرضية جيدة في الوقت الحالي". وهناك توجيهات سياسية وإستراتيجية على هذا الأساس، وأكد أن السلطات التركية والمصرية تدعم وتشجع وترحب بشكل كامل بهذه العلاقات الاقتصادية التجارية بما يعود بالنفع على بلديهما
وقال السفير شن إن عدد مقاعد الطائرة لم يعد كافيًا بسبب كثافة السفر بين تركيا ومصر، وأضاف أنه من الآن فصاعدًا، عندما تعقد مثل هذه اللقاءات التجارية ورجال الأعمال والشركات معًا وتسهل ذلك، فإنها ستخرج نتائج ملموسًة وأشار إلى أنه من الضروري تعزيز التعاون في مجالات التجارة والمالية، سواء على مستوى الاستثمارات أو السياحة أو التكنولوجيا.
وأضاف: "هناك إرادة في مصر وتركيا، وهناك قدرة مؤسسية في مصر وتركيا، هناك البنية التحتية في تركيا وفي مصر و هناك القدرة الفنية والخبرة اللازمة في مصر وتركيا".
وذكر السفير صالح موطلو شن، ، أنه يعتقد أنه مع هذا التفاهم وهذه الأرضية، فإن حجم التبادل التجاري سيرتفع إلى 15 مليار دولار في غضون 5 سنوات، إلى 20 مليار دولار في غضون 10 سنوات ، وإلى 30 مليار دولار خلال 20 عاما إن شاء الله.
وواصل السفير شن كلمته في الاجتماع على النحو التالي؛ "أما بالنسبة للاستثمارات، أعتقد أننا نقترب بشدة الى تحقيق 5 مليار دولا، وبعد ذلك سيتم تحقيق هدفنا الاستثماري الذي هو 10 مليارات دولار". وبعد ان نؤمن لهذا، كل هذه النتائج سيتم الحصول عليها بإذن الله. ونأمل أن تستمر اللقاءات الا خرى من الاجتماعات التجارية والاقتصادية في الأشهر المقبلة. وستكون هناك زيارات متبادلة بين وزراء التجارة لدينا والوفود التجارية الأخرى. لان التجارة والاقتصاد هما أقوى ركائز علاقاتنا. إن تعاوننا سيتطور في مختلف المجالات، بما يعود بالنفع على البلدين الشقيقين، وسيصبح أقوى وبمشيئة الله، سنواصل، كدولتين كبيرتين، السير معًا على طريق الرخاء والتنمية بهذه المنافع المشتركة.
الصحة العالمية: الوضع مروع في مستشفى كمال عدوان