ما حقيقة وجود فقاعة عقارية في مصر؟
تاريخ النشر: 29th, September 2024 GMT
القاهرة – تصاعدت المخاوف بشأن حدوث فقاعة عقارية في مصر، خاصة مع ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير في الآونة الأخيرة، مما قد يتسبب في انخفاض حاد في أسعار العقارات بشكل مفاجئ بعد مرحلة من الارتفاع السريع والاستقرار النسبي.
وخلقت الأزمة الاقتصادية التي شهدتها البلاد منذ 2022 طلبا متزايدا على العقارات بوصفها أحد الملاذات الآمنة من انهيار العملة المحلية.
حتى الانفراجة الاقتصادية في فبراير/شباط الماضي انعكست في شكل استثمار عقاري ضخم من خلال صفقة منطقة "رأس الحكمة" في محافظة مرسى مطروح بين مصر والإمارات بقيمة 35 مليار دولار بالتزامن مع تعويم الجنيه المصري مجددا، مما غذى تلك المخاوف.
ويسهم قطاع التشييد والبناء -أحد أكبر القطاعات الإنتاجية في مصر- بنحو 18% من الناتج المحلي مدعوما بالنمو السكاني البالغ نحو مليوني نسمة سنويا.
وتشير بعض تقارير شركات الأبحاث إلى أن حجم سوق العقارات المصري يبلغ نحو 50 مليار دولار (الدولار يعادل نحو 48.5 جنيها) وسط توقعات بأن ينمو 8.3% بمعدل سنوي مركب، وأن يبلغ حوالي 76 مليار دولار خلال الفترة المتوقعة 2024-2029.
واشتكى بعض المستثمرين الأفراد من عدم قدرتهم على إعادة بيع وحداتهم التي اشتروها في ذروة الأزمة الاقتصادية من أجل تحقيق مكاسب أو حفظ مدخراتهم بعد سلسلة طويلة من انهيار الجنيه طوال العامين الماضيين.
ارتفاع كبير للأسعار مقابل تراجع القدرة الشرائية للمصريينويعتقد الخبير الاقتصادي وأستاذ التمويل مدحت نافع أن الجدل بشأن الفقاعة العقارية من عدمه في مصر سببه الاختلاف على تعريف الفقاعة، وقال "الفقاعة العقارية في مصر مرتبطة بمشاهدات معينة وهي ارتفاع كبير في الأسعار بمعدلات كبيرة لا تبررها الأساسيات مثل الأجور الحقيقية للناس التي لا تزيد بمعدل زيادة أسعار العقارات نفسه".
وأضاف للجزيرة نت أن هناك نوعا من أنواع الركود في السوق بسبب وجود عدد كبير من الوحدات السكنية المغلقة التي تستغل في غير غرضها الأساسي وهو السكن، بل الغرض منها هو "تخزين القيمة".
واعتبر أن المبرر الأكبر لزيادة الأسعار هو انهيار قيمة الجنيه أمام الدولار.
وإزاء ارتفاع الأسعار، أكد نافع أن القدرة الشرائية للمصريين تضعف، مما يتسبب في زيادة المعروض ( مقابل تراجع الطلب) "لذا لا بد أن أتوقع أن هناك فقاعة".
لكن نافع يتساءل "هل هناك حتمية حدوث انفجار أم يمكن أن يحدث تفريغ آمن لها؟"، وأجاب "الفقاعة غير مرشحة للانفجار في وقت قريب لأنه ما زال يُنفخ فيها".
ولتجنب انفجار الفقاعة العقارية، يرى الخبير الاقتصادي أنه يجب أن يكون هناك طلب مستدام على العقارات قادر على امتصاص الكم الكبير منها المتوفر في السوق.
ودعا إلى تحويل جزء من الأموال المستثمرة في العقارات إلى قطاعات إنتاجية أخرى لخفض الضغط على سوق العقارات وتصدير العقار وتقليل مخاطر تشكل فقاعة.
فقاعة أم مضاربة؟ولا يرى فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد والبناء بالجمعية، أي مؤشرات لحدوث فقاعة عقارية مستقبلا، وقال "السوق العقاري نشط والطلب متزايد وباع خلال النصف الأول من العام الحالي 3 أضعاف ما باعه خلال النصف الأول من العام الماضي".
وأضاف في حديث للجزيرة نت "هذا مؤشر على وجود إقبال وليس ركود، ولا توجد ثقافة التمويل (الرهن) العقاري".
وأرجع فتح الله فوزي سبب إثارة مسألة الفقاعة إلى حدوث مضاربة عقارية، أي شراء الوحدة السكنية بهدف بيعها بعد 6 شهور أو سنة واستغلال ارتفاع الأسعار وتراجع الجنيه.
وتابع أنه عندما عاد الاستقرار للسوق واستقرت الأسعار انكشف المضاربون العقاريون وباتوا غير قادرين على إعادة بيعها في ظل وجود مشروعات جديدة وعروض من دون دفعة مقدم.
وعدًدَ فوزي أسباب ارتفاع أسعار العقارات في:
الطلب المتزايد المتمثل في النمو السكاني وزيادة الحاجة إلى المساكن. تحوّل المصريين إلى الاستثمار في العقارات كإحدى أهم وسائل الادخار. ارتفاع تكاليف البناء ومعدلات التضخم بسبب زيادة أسعار المواد الخام والعمالة. انخفاض قيمة الجنيه المصري مما يجعل العقارات أكثر جاذبية لحفظ المدخرات. توقعات بارتفاع أسعار العقارات في المستقبل. موقف الحكومةمن جانبها، استبعدت الحكومة المصرية احتمال حدوث فقاعة عقارية، مشيرة إلى أن الطلب على العقارات لا يزال قويًا، خاصة في ظل الزيادة السكانية المستمرة والاحتياج لمزيد من الوحدات السكنية.
وردا على تلك المخاوف، قال وزير الإسكان المصري شريف الشربيني، خلال مؤتمر صحفي في وقت سابق، إن هدوء الطلب في بعض الفترات لا يعني بالضرورة وجود فقاعة، مشيرا إلى أن العقار يعد من أهم وسائل الاستثمار في مصر.
وأوضح الشربيني أن النمو السكاني السريع بمعدل مليوني نسمة سنويا يتطلب تضافر جهود القطاعين العام والخاص لتوفير ما يزيد عن 200 ألف وحدة سكنية سنويًا لتلبية احتياجات المواطنين.
وباع المطورون العقاريون ما قيمته 800 مليار جنيه (16.5 مليار دولار) في 2023، مقارنة بـ476 مليار جنيه في 2022 بارتفاع 68%، بحسب تقرير "ذا بورد كونسالتنغ" للاستشارات العقارية. وتسيطر 10 شركات على حصة كبيرة من السوق.
كما كشف التقرير عن تجاوز مبيعات تلك الشركات 649 مليار جنيه (13.4 مليار دولار) في النصف الأول من عام 2024، بزيادة 319% عن النصف الأول من العام الماضي.
المصدر: الجزيرة
كلمات دلالية: حراك الجامعات حريات أسعار العقارات النصف الأول من فقاعة عقاریة ملیار دولار فی مصر
إقرأ أيضاً:
أوكرانيا: ترامب وقع في فقاعة تضليل روسية
كييف (رويترز) – قال الرئيس الأوكراني فولوديمير زيلينسكي يوم الأربعاء إن الرئيس الأمريكي دونالد ترامب وقع في فقاعة تضليل روسية، وذلك ردا على تصريحات ترامب بأن أوكرانيا مسؤولة عن غزو روسيا الشامل لها في عام 2022.
وفي تصريحات أدلى بها قبل محادثاته مع المبعوث الأمريكي إلى أوكرانيا كيث كيلوج بعد يوم من تصريح ترامب بأن أوكرانيا “ما كان يجب عليها أبدا أن تبدأ” الحرب، عبر زيلينسكي عن رغبته في أن يطلع فريق ترامب على “الحقيقة بشكل أكبر” فيما يخص أوكرانيا.
وذكر الرئيس الأوكراني أن تأكيد ترامب بأن نسبة التأييد الشعبي له تبلغ أربعة بالمئة فقط هو نتيجة معلومات مضللة من روسيا وأن أي محاولة لاستبداله ستفشل.
واستطرد زيلينسكي يقول للتلفزيون الأوكراني “لدينا أدلة على أن هذه البيانات قيد المناقشة بين أمريكا وروسيا. وهذا يعني أن الرئيس ترامب… يعيش للأسف في هذه المساحة من التضليل”.
وقبل مرور شهر على توليه الرئاسة، قلب ترامب السياسة الأمريكية تجاه أوكرانيا وروسيا رأسا على عقب وأنهى مساعي الولايات المتحدة لعزل روسيا بسبب غزوها لأوكرانيا بمكالمة هاتفية مع بوتين ومحادثات بين كبار المسؤولين الأمريكيين والروس.
وقال ترامب إنه قد يلتقي ببوتين هذا الشهر. وذكر الكرملين أن التحضير لمثل هذا الاجتماع قد يستغرق وقتا أطول من ذلك، لكن صندوق الثروة السيادي الروسي قال إنه يتوقع عودة عدد من الشركات الأمريكية إلى روسيا في بداية الربع الثاني.
وقال بوتين إنه يثمّن المحادثات بين الولايات المتحدة وروسيا في السعودية لإنهاء الحرب في أوكرانيا. ونقلت وكالات أنباء روسية عنه قوله إن “هناك نتائج”، بدون الخوض في تفاصيل أخرى.
واستُبعدت أوكرانيا وأوروبا من المحادثات الأمريكية الروسية بشأن إنهاء الحرب. ويقول ترامب إن أوروبا يجب أن تتدخل لضمان أي وقف لإطلاق النار.
واقترح زيلينسكي منح شركات أمريكية حق استخراج معادن ثمينة في أوكرانيا مقابل ضمانات أمنية أمريكية، لكنه أشار إلى أن ترامب لم يعرض ذلك.
وقال زيلينسكي في مؤتمر صحفي إن الولايات المتحدة قدمت لأوكرانيا أسلحة بقيمة 67 مليار دولار ودعمت الموازنة بحوالي 31.5 مليار دولار، وإن مطالبتها بمعادن قيمتها 500 مليار دولار لا تعتبر “محادثة جادة”، وإنه لا يستطيع بيع بلاده.
ومن المتوقع أن يلتقي زيلينسكي بالمبعوث الأمريكي إلى أوكرانيا كيث كيلوج، الذي قال لدى وصوله إلى كييف إنه يتوقع محادثات حقيقية مع اقتراب الحرب من عامها الثالث.
وقال كيلوج للصحفيين “نتفهم الحاجة إلى ضمانات أمنية”، مشيرا إلى أن مهمته هي “الجلوس والإنصات” وأمور أخرى.
وأشاد وزير الخارجية الروسي سيرجي لافروف بتصريحات ترامب التي قال فيها إن الدعم الأمريكي السابق لمساعي أوكرانيا للانضمام إلى حلف شمال الأطلسي كانت من الأسباب الرئيسية للحرب.
* أوروبا تستعد لفرض عقوبات جديدة على روسيا
يضع التغيير الذي أدخله ترامب في السياسة الأمريكية الولايات المتحدة في خلاف مع حلفائها في الاتحاد الأوروبي المؤلف من 27 عضوا، والذي اتفق مبعوثوه يوم الأربعاء على الحزمة السادسة عشرة من العقوبات على روسيا، بما في ذلك على قطاع الألمنيوم والسفن التي يعتقد أنها تحمل النفط الروسي الخاضع للعقوبات.
وقالت فرنسا إنها لا تفهم المنطق وراء تصريحات ترامب الذي حمل أوكرانيا مسؤولية الغزو الروسي.
ومن المقرر أن يعقد الرئيس الفرنسي إيمانويل ماكرون اجتماعا غير رسمي بشأن أوكرانيا مع بعض الزعماء الأوروبيين وكندا، العضو في حلف شمال الأطلسي، في الساعة 1500 بتوقيت جرينتش، عقب اجتماع مماثل مع بريطانيا وإيطاليا وألمانيا وإسبانيا والدنمرك وهولندا والاتحاد الأوروبي يوم الاثنين.
وقال رئيس الوزراء السويدي أولف كريسترشون إنه على الرغم من عدم وجود اتفاق كامل بين الدول الأعضاء بالاتحاد الأوروبي حول كيفية المضي قدما، فما تمكنت هذه الدول من إنجازه كان كبيرا.
وقال “نحن بحاجة إلى الحفاظ على هدوئنا ومواصلة دعم أوكرانيا”.
وسيطرت روسيا على نحو خمس أوكرانيا وتشن بانتظام هجمات على بلدات ومدن تقع خارج خط الجبهة الذي يبلغ طوله 1000 كيلومتر عبر شرق البلاد وجنوبها، بهدف السيطرة على المزيد من الأراضي.
وقال زيلينسكي إن روسيا أطلقت سربا من الطائرات المسيرة على مدينة أوديسا الجنوبية يوم الأربعاء، مما أدى إلى إصابة أربعة أشخاص، من بينهم طفل، وإصابة منشآت بنية تحتية للطاقة. وأضاف أن ما لا يقل عن 160 ألفا انقطعت عنهم التدفئة في درجات حرارة تحت الصفر.
وتقول روسيا إن هجماتها على نظام الطاقة في أوكرانيا تهدف إلى تقويض القدرات العسكرية للبلاد وإنها لا تستهدف المدنيين عمدا، على الرغم من مقتل الآلاف خلال هذا الصراع.
وتكثف أوكرانيا أيضا هجماتها على خطوط أنابيب النفط الروسية ومستودعات الغاز، وتسببت أمس الثلاثاء في وقف تدفقات النفط عبر خط أنابيب رئيسي إلى قازاخستان والأسواق العالمية بنسبة تتراوح بين 30 بالمئة و40 بالمئة، وفقا لمسؤولين روس. وقال بوتين يوم الأربعاء إنه لا يمكن إصلاح الأضرار بسرعة واتهم أوروبا بتنسيق ذلك.
وفي قرية نوفوبافليفكيا بالقرب من خط المواجهة، تصطف منازل شوهتها قنابل موجهة في الشوارع التي كانت هادئة ذات يوم، والتي أصبحت الآن بمثابة طرق رئيسية للمركبات المدرعة الأوكرانية. وتحلق طائرات الهليكوبتر على ارتفاع منخفض ويمكن سماع دوي انفجارات مستمرة ونيران مدافع رشاشة ثقيلة.
وقال المسؤول السابق بالقرية ميكولا هافريلوف إنه يشعر بالفزع لأن شركاء أوكرانيا الغربيين لم يقدموا دعما عسكريا ودبلوماسيا أكبر رغم اشتداد الحاجة إلى ذلك في مواجهة روسيا.
وأضاف “لا أفهم ذلك، وأعتقد أنني لست الوحيد (في ذلك)”.
لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *
التعليق *
الاسم *
البريد الإلكتروني *
الموقع الإلكتروني
احفظ اسمي، بريدي الإلكتروني، والموقع الإلكتروني في هذا المتصفح لاستخدامها المرة المقبلة في تعليقي.
Δ
شاهد أيضاً إغلاق عربي ودوليذهب غالي جدا...
نعم يؤثر...
ان لله وان اليه راجعون...
اخي عمره ٢٠ عاما كان بنفس اليوم الذي تم فيه المنشور ومختي من...
اشتي اعرف الفرق بين السطور حقكم وأكد المسؤول العراقي في تصري...
السوداني يدعو مسيحيو العراق في أمريكا بالعودة للعراق