مرونة الاشتراطات التعميرية الجديدة تدعم حركة العمران وتحفز القطاع العقاري

القرار لا يتضمّن استحداث تصنيفات جديدة أو تعديلات جذرية في التصانيف الحالية
50 مرونة في بعض الاشتراطات التعميرية المتعلقة بالارتدادات والارتفاعات ومواقف السيارات زيادة في مساحات البناء في بعض التصنيفات السكنية بما سينعكس إيجابًا في التطوير العقاري السماح بـ«شقق سكنية» مساحتها 60 مترًا مربعًا في بعض التصنيفات بدلاً من 100 تقليص عدد مواقف السيارات الإلزامية لـ«عمارات المكاتب الإدارية» بنسبة %
قال رئيس مجلس إدارة شركة أمفا القابضة محمد رجب أيوب إن القرار الجديد الذي صدر مؤخرًا بشأن الاشتراطات التنظيمية للتعمير جاء في ضوء حصيلة مناقشات مكثفة أجرتها الجهات الحكومية المعنية مع القطاع العقاري والتجاري؛ وذلك بغية الوصول إلى قرار يسهم في الدفع بالتنمية العمرانية في المملكة لمزيد من التطور.

وذكر أيوب أن القرار الجديد تضمن إجراء تحديث تفصيلي كبير تناول الكثير من الجزئيات والجوانب المتعلقة بالاشتراطات والمعايير ذات العلاقة بمختلف أنواع الأبنية في ضوء التصنيفات المعتمدة للمناطق، مؤكدًا أن هذه التعديلات أعطت للمستثمرين والمطورين مزايا عديدة ومزيدًا من المرونة، مثل خفض مساحة المواقف بنحو 50%، وزيادة نسبة البناء في عدة تصانيف.
وكان صدر عن صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن حمد آل خليفة ولي العهد رئيس مجلس الوزراء في شهر سبتمبر الماضي قرار رقم (93) لسنة 2023، بإصدار الاشتراطات التنظيمية للتعمير بمختلف المناطق في مملكة البحرين.
وردًا على سؤال «الأيام» بشأن ما إذا كان للقرار تأثير على تصنيف المناطق في المملكة، قال أيوب: «لا يتضمن القرار استحداث تصنيفات جديدة أو تعديلات جذرية في تصنيف المناطق، سواء أكان ذلك على صعيد المناطق السكنية أو التجارية أو الخدمية أو المناطق الخضراء، أو مناطق العمارات الخضراء ومناطق الورش وخدمات الصيانة، أو حتى مناطق سكن العمال ومناطق المشاريع السياحية والمناطق الزراعية»، مستدركًا «إنما يتضمن القرار تعديلات على الكثير من التفاصيل المتعلقة بالاشتراطات والمعايير داخل كل تصنيف، خصوصًا المناطق السكنية والتجارية».
تعديلات واسعة تمنح المستثمرين خيارات عدة
ووصف القرار بأنه تضمن إجراء تعديلات واسعة هدفت بالدرجة الأولى لمنح المزيد من المرونة في الخيارات التعميرية والإنشائية فيما يتعلق ببعض الجوانب المتعلقة بالارتدادات اللازمة لأبنية في بعض التصنيفات السكنية، ما يسمح بزيادة مساحات الأبنية، وهو الأمر الذي سينعكس إيجابًا في حركة التطوير العقاري بالمملكة والدفع بالمزيد من المشاريع العقارية، خصوصًا فيما يتعلق بالفلل الصغيرة والشقق السكنية.
وذكر أن من أبرز التعديلات التي تم إجراؤها تمثّل في تقليص عدد مواقف السيارات المطلوبة في بناء العمارات متعددة الاستعمالات المخصصة لإقامة «المكاتب الإدارية»، إذ كان القرار السابق يقضي بإلزامية توفير 4 مواقف سيارات لكل 100 متر مربع، في حين أن القرار الجديد يقضي بتوفير موقفي سيارة «اثنين» لكل 100 متر مربع، ما يعني تقليص عدد المواقف الإلزامية بمقدار النصف (50%).
وقال إن هذا التعديل جاء استجابة لمرئيات الشارع التجاري، وذلك في ضوء تطبيق القرار السابق، الذي أظهر عدم الحاجة الفعلية لهذا العدد الكبير من مواقف السيارات في تلك العمارات المخصصة لـ«المكاتب الإدارية».
نسب البناء والارتدادات مرتبطة بعرض الشارع
وأكد رئيس مجلس إدارة شركة أمفا القابضة أن هذا التعديل الذي سيسهم في زيادة نسبة البناء وزيادة استغلال المساحات المتاحة للمستثمر بحسب التصنيف المعتمد، فإنه في ذات السياق سيكون عاملًا مساعدًا في تحفيز المزيد من المشاريع الاستثمارية في هذا القطاع الآخذ في النمو والاتساع، ما سيكون له أبرز الأثر الإيجابي في الحراك التجاري والعقاري في المملكة.
من جانب آخر، قال أيوب إن بعض التصنيفات السكنية في القرار الجديد، مثل «السكن الخاص RA، والسكن الخاص RB، ومناطق الشقق السكنية PAP، ومناطق الفلل السكنية RV، ومناطق السكن المتصل RHA، ومناطق السكن المتصل RHB، ومناطق الشقق السكنية RAP»، تضمنت إدخال عامل جديد في احتساب الارتدادات اللازمة لخطّ البناء، تمثّل في عرض الشارع الذي يقع عليه البناء، فكلما كان الشارع واسعًا كلما قلّت مسافة الارتداد المطلوبة، وهو الأمر الذي سيسمح بزيادة مساحة البناء في الكثير من الأبنية، خصوصًا في المخططات الجديدة، وهو أمر سينعكس بشكل إيجابي على حركة التطوير العقاري.
زيادة نسبة البناء في مرافق السكن الحدائقي
وقال إن القرار الجديد في الوقت الذي أبقى فيه على نسبة البناء المرتفعة نسبيًا في السكن الحدائقي (RG) والتي وصلت إلى 70%، الأمر الذي سينعكس إيجابًا في تنشيط المناطق المصنفة ضمن هذا المجال، فإنه أيضًا زاد من نسبة البناء في مرافق السكن الحدائقي لتصل إلى 10% بدلًا من 5%.
وأكد أن هذا التعديل من شأنه أن يسهم في تعزيز الحراك العقاري في مناطق السكن الحدائقي (RG)، والتي كانت قد شهدت خلال العام المنصرم حراكًا كبيرًا في ضوء القرار الذي صدر في العام 2022 ورفع من الحد الأعلى لنسب البناء.
في ذات السياق، قال أيوب إن بعض التصنيفات الأخرى رُفعت فيها نسبة بناء مرافقها بحسب القرار الجديد، مثل تصنيفات «السكن الخاص RA» الذي ارتفعت فيه نسبة بناء المرافق من 40% إلى 50%، ومناطق الفلل السكنية RV التي تم رفع نسبة مساحة المجلس الخارجي من 10% إلى 15%.، وكل ذلك سيصبّ في تنشيط السوق العقارية وتعزيز الحراك العقاري في تلك المناطق.
السماح بتطوير شقق سكنية على مساحة أصغر
وذكر أيوب بعض التصنيفات المتعلقة بالشقق السكنية، مثل تصنيف «مناطق الشقق السكنية PAP، ومناطق السكن المتصل RHB، ومناطق الشقق السكنية RAP»، إذ سمحت أن يكون الحد الأدنى لمساحة الشقة السكنية هو 60 مترًا مربعًا، في حين كان القرار السابق يحددها بـ100 متر مربع، مشيرًا إلى أن ذلك سوف يساعد على بدء مشروعات جديدة تتناسب مع واقع السوق، إذ يزداد الطلب على الشقق الصغيرة، خصوصًا من جانب الوافدين والعمال والأسر الصغيرة.
تعديلات عدّة لمواقف السيارات
وحول اشتراطات مواقف السيارات، قال إن أغلب التصنيفات السكنية وغير السكنية لم يطلها أي تغيير في الاشتراطات اللازمة لمواقف السيارات، عدا تعديلات طفيفة في هذا السياق تناولت بعض التصنيفات، ومن أهمها مناطق السكن المتصل RHA، وهي مناطق الفلل الصغيرة والتي لا يُسمح فيها ببناء شقق سكنية، إذ تم تعديل المواقف الإلزامية المطلوبة ليكون موقف سيارة واحدًا داخل قطعة الأرض بمعدل موقف واحد للسيارات للوحدة السكنية الواحدة ضمن نسبة البناء، في حين كان القرار السابق يلزم ضمن هذا التصنيف بتوفير موقفين.
كما أوضح أيوب في هذا السياق أن بعض أنواع التصنيفات السكنية في القرار الجديد، مثل «تصنيف مناطق الشقق السكنية المتصلة RAP»، أعفى بعض الأراضي من توفير مواقف السيارات في حالات محددة جدًا، من أبرزها الأراضي الواقعة بالمناطق ذات الواجهات التجارية القائمة التي تزيد فيها نسبة الأراضي المبنية على 50% من إجمالي طول الشارع والتي تكون مطلة على شارع واحد، أما في حال وقوع الأرض على شارعين يزيد عرض الشارع الفرعي منهما على 6 أمتار فيلزم توفير مواقف السيارات عن طريق الارتداد جهة الشارع الفرعي، بشرط ألا يقل طول الأرض جهة الشارع الفرعي عن 12 مترًا.
كما أشار إلى أن بعض التصنيفات المتعلقة بمناطق العمارات متعددة الاستعمالات تم فيها تعديل اشتراطات مواقف السيارات، إذ إن القرار السابق ألزم في حالة الاستعمال السكني بأن يتم توفير مواقف للسيارات المسقوفة داخل قطعة الأرض، وذلك بواقع موقف لكل 100 متر مربع من نسبة البناء، في حين أن القرار الجديد أبقى على ذات الاشتراط، ولكنه أجرى تعديلًا جزئيًا بحيث ألزم بتوفير مواقف للسيارات المسقوفة داخل قطعة الأرض، وذلك بواقع موقف لكل 100 متر مربع من نسبة المخصصة للاستعمال السكني، أي أن الاحتساب ليس من مجموع البناء الكلي كما في القرار السابق، بل من نسبة البناء المخصصة للاستعمال السكني فقط.

المصدر: صحيفة الأيام البحرينية