قرار جديد وشامل لاشتراطات «التعمير»

السماح ببناء شقق سكنية بحجم 60 مترًا مربعًا في السكن المتصل «ب» اشتراط ألّا تزيد نسبة البناء عن 210 % لتقسيم العقار في السكن المتصل «أ»
صدر قرار جديد في الثامن والعشرين من سبتمبر الماضي بشأن «الاشتراطات التنظيمية للتعمير بمختلف المناطق في مملكة البحرين»، حيث تضمّن تعديلات تفصيلية شاملة في جميع الأبواب والكثير من المواد القانونية، وبما ألغى القرار المعمول به حاليًا، والذي صدر العام الماضي 2022.

وانتظم القرار الجديد في 398 مادة قانونية تفصيلية، حيث عالج بشكل تفصيلي جميع اشتراطات عمليات البناء والإنشاء والإضافات أو أي تعديلات في استعمال المباني والأراضي والفراغات داخل الأراضي.
ومن أبرز التعديلات التي تضمنها القرار الجديد السماح وفقًا لما نشر في الجريدة الرسمية، ببناء شقق سكنية في مناطق السكن الخاص «ب» تكون مساحتها 100 متر مربع، في حين كان القرار السابق يلزم بألّا تقل عن 150 مترًا مربعًا، إلّا أنه حافظ على الاشتراط السابق بتوفير موقفي سيارة لكلّ شقة. كما سمح القرار الجديد ببناء شقق سكنية في مناطق السكن المتصل «ب» تكون مساحتها 60 مترًا مربعًا، في حين كان القرار السابق يلزم بألّا تقل عن 100 متر مربع، إلّا أنه حافظ على الاشتراط السابق بتوفير موقفي سيارة لكلّ شقة.
كما اشترط القرار الجديد لفرز وتقسيم أي عقار في مناطق السكن المتصل «أ» بألّا تزيد نسبة البناء عن 210% من مساحة الأرض. وشمل القرار الجديد جميع التصنيفات المعمول بها، على صعيد مناطق السكن الخاص، والسكن المتصل، والسكن الحدائقي، والمناطق الزراعية، والمناطق الخضراء، والمناطق الصناعية، والمناطق الخدمية والاستثمارية، بل وحتى المناطق غير المخططة ومناطق قيد الدراسة والمناطق المحمية وغيرها.
وتضمن القرار اشتراطات البناء ونسبه حسب كل تصنيف ومرافق السكن وملاحق المبنى وجميع أجزائه كالسور الخارجي والسرداب والبلكونة والواجهة والميزانين والارتدادات الأمامية والخلفية والجانبية وارتفاع البناء وخطّ البناء وغيرها. إلّا أن القرار الجديد لم يتضمن تغييرات جوهرية كبيرة على نسب البناء بشكل عام ومواقف السيارات الإلزامية، وإنما تضمن تعديلات تفصيلية تخصّ الكثير من الجزئيات، وذلك في ضوء الملاحظات والرؤى التي رفعها ممثلون عن القطاع العقاري والهندسي وقطاع الإنشاءات والسلطة التشريعية، وذلك وفق ما قالت مصادر لـ«الأيام».
وعلى صعيد مناطق السكن الخاص (أ)، فقد سمح القرار الجديد ببناء الفلل، ولم يسمح ببناء الشقق السكنية. وفي ذات التصنيف، اشترط القرار ألّا تزيد نسبة البناء على 180% من مساحة الأرض، وألا تزيد مسطحات البناء لأي دور على 60% من مساحة الأرض، وسمح ببناء نسب إضافية لا تزيد على 15% من مساحة الأرض تخصص لمرافق السكن فقط. وألزم القرار في ذات التصنيف، بتوفير موقفين للسيارات لكل وحدة سكنية داخل قطعة الأرض، ولا تحتسب مواقف السيارات ضمن نسبة البناء.
وفيما يتعلق بمناطق السكن الخاص (ب)، فقد سمح القرار ببناء القلل والشقق السكنية، واشترط ألّا تزيد نسب البناء عن 180% من مساحة الأرض، وسمح فيها ببناء مرافق للسكن ومجلس خارجي بنسبة بناء إضافية لا تزيد عن 20% من مساحة الأرض، كما سمح ببناء سرداب من دور واحد على حدود الأرض.
وفي ذات التصنيف - السكن الخاص ب - اشترط القرار ألّا يزيد ارتفاع البناء على 3 طوابق وبحد أقصى 15 مترًا، وألزم في ذات الوقت بتوفير موقفين للسيارات لكل وحدة سكنية داخل قطعة الأرض وتوفير موقفين لكل شقة سكنية وموقفين لكل 100 متر مربع للاستعمالات التجارية والخدمية، كما ولا تحسب مواقف السيارات ضمن نسبة البناء. وسمح القرار في ذات التصنيف - السكن الخاص ب - ببناء شقق سكنية على ألّا تقل مساحة الشقة الواحدة عن 100 متر مربع، وتوفير موقفين لكلّ شقة سكنية.
وعن السماح بتقسيم الأرض في المناطق المصنفة ضمن السكن الخاص «ب»، فاشترط القرار لتقسيم أي أرض ألّا تقلّ مساحتها عن 600 متر مربع، وألّا تقلّ المساحة المخصصة لكل وحدة سكنية عن 300 متر مربع، وهو ذات ما تضمنه القرار السابق. وحول المناطق المصنفة ضمن «مناطق الشقق السكنية» المعروفة بـ«PAP»، فقد سمح القرار ببناء الشقق السكنية فيها، ولا يسمح ببناء الفلل.
واشترط القرار في هذا التصنيف - الشقق السكنية - ألّا تزيد نسبة البناء عن 180% من مساحة الأرض، وألّا تزيد مسطحات البناء لأي دور على 60% من مساحة الأرض، وسمح ببناء مرافق للسكن فوق سطح المبنى وذلك في الجهة الخلفية من سطح المبنى بعد خط منتصف السطح مقاسًا من الواجهة الامامية من المبنى بنسبة إضافية لا تزيد على 30%، يسمح ببناء مرافق للسكن ومجلس خارجي بنسبة بناء إضافية لا تزيد على 20% من مساحة الأرض.
وأوضحت المادة العشرين من اشتراطات مواقف السيارات لمناطق الشقق السكنية الخاصة (PAP) أنه يلزم توفير مواقف سيارات داخل قطعة الأرض بمعدّل موقفين لكل شقة سكنية وموقفين لكل 100 متر مربع للاستعمالات التجارية والخدمية كما ولا تحسب مواقف السيارات ضمن نسبة البناء. وعلى صعيد مناطق الفلل السكنية، فقد سمح القرار ببناء الفلل، ولم يسمح فيها ببناء الشقق السكنية.
واشترط ألا تزيد نسبة البناء على 120% (مائة وعشرين بالمائة) من مساحة الأرض، وألا يزيد ارتفاع البناء على طابقين اثنين وبحد أقصى قدره 12 مترًا، وألزم بتوفير موقفين للسيارات لكل وحدة داخل قطعة الأرض، ولا تحسب مواقف السيارات ضمن نسبة البناء. وفيما يتعلق بتقسيم الأرض وتعدد الوحدات في هذا التصنيف - الفلل السكنية -، اشترط القرار ألّا تقل مساحة العقار عن 1000 متر مربع (ألف متر مربع) وبشرط ألا يقل طول أصغر ضلع فيها عن 32 مترًا (اثنين وثلاثين مترًا)، وألا يقل نصيب الوحدة الواحدة عن 600 متر مربع (ستمائة متر مربع).
وفيما يتعلق بمناطق السكن المتصل (أ)، فاشترط القرار ألّا تزيد نسبة البناء على 210%، وألّا يزيد ارتفاع البناء على 3 طوابق وبحد أقصى 15 مترًا، وألزم بتوفير مواقف سيارات داخل قطعة الأرض بمعدل موقف واحد للسيارات للوحدة السكنية «الفيلا»، ولا يُسمح بالفرز وتقسيم العقار في هذا التصنيف إذا لم يكن مستوفيًا للشروط وأهمها ألّا تزيد نسبة البناء عن 120%، وفي ذات الوقت سمح بإنشاء أكثر من فيلا في قطعة الأرض الواحدة.
أما في مناطق السكن المتصل «ب»، فسمح القرار فيها ببناء الفلل والشقق السكنية، واشترط ألّا تزيد نسبة البناء عن 300%، وألّا يزيد ارتفاع البناء عن 3 طوابق، وتوفير موقف سيارة واحد لكل وحدة سكنية.

المصدر: صحيفة الأيام البحرينية