مستثمرون يوجّهون رؤوس أموالهم نحو قطاع شقق التمليك

أكد الرئيس التنفيذي لشركة دومينيون العقارية عماد عبدالله أن تشبع السوق بالوحدات الإيجارية وانخفاض العائد جعل المستثمرين يتجهون إلى بناء شقق التمليك والفلل السكنية، مشيرًا إلى أن تسهيلات التأشيرة التي قدّمتها الحكومة والإقامة الذهبية ساهمت في تنشيط قطاع التأجير نسبيًا لكن القطاع لا يزال بحاجة إلى الدعم والمساندة.

ورأى عماد عبدالله في حديث لـ«الأيام» أهمية تقديم محفزات لاستقطاب المستثمرين وإقامة مشروعات تخلق المزيد من الطلب على الوحدات الإيجارية في السوق الذي انخفض فيه العائد من نحو 12% سنويًا إلى أقل من 7% للمطورين في الوضع الحالي.
ويمتلك عبدالله خبرة في الشأن العقاري تمتد لنحو 15 سنة، حيث أسس شركة دومنيون العقارية في العام 2008، والتي تنشيط في مجال إدارة الأملاك واتحاد الملاك. وعن واقع سوق إدارة الأملاك أكد عماد عبدالله بأن نشاط إدارة الأملاك نشاط قديم كان يتولاه الملاك أو أشخاص مرتبطون بهم، وكانوا ينظرون إلى أن إدارة العقار مسألة بسيطة خصوصا في ظل وجود طلب قوي على الوحدات الإيجارية. وقال: «غير أن واقع السوق تغير بالنظر إلى ازدياد المباني، وتطور الحياة، وظهور العقود المفصلة التي تصل عدد صفحاتها أحيانا إلى 30 صفحة، وازدياد متطلبات المستأجرين ومشكلاتهم، كل ذلك حدا بالملاك إلى البحث عن جهات متخصصة لإدارة العقارات».
ومضى: «هنالك منافسة شديدة في سوق التأجير في ظل تعدد المعروض، ولفترة طويلة من الزمن كان المعروض متشابهًا بحكم أن البناء التقليدي هو النمط الذي ساد لفترة طويلة، حيث إن المستثمرين في ذلك الوقت كان أي بناء يبنونه يجدون من يستأجره لكن في الوقت الحالي أصبح المستأجرون يختارون الوحدات الإيجارية بعناية، وحسب المواصفات التي يريدونها».
مناطق عدّة تعاني من التشبّع في الشقق
ونوّه عبدالله إلى أن من بين أمثلة المناطق التي شهدت تشبعًا نسبيًا في المعروض منطقة الحد، والرفاع (الحجيات)، وبعض مناطق الجفير بالرغم من أن الجفير والمنامة تظل مناطق مرغوبة للأجانب، والوافدين.
وقال: «في ظل هذا الواقع توجه بعض الملاك إلى التقليل من السعر، وتقديم عروض للتأجير مع الكهرباء والماء، فنجد على سبيل الماثل أن الشقة المفروشة ذات الغرفتين في الحورة مثلاً كانت تؤجر بنحو 300 قبل نحو 6 سنوات، بينما اليوم انخفض السعر إلى نحو 200 إلى 220 دينارًا».
وشدّد الرئيس التنفيذي لشركة دومينيون العقارية على أن تحقيق معدلات مرتفعة من الإشغال في البنايات يتطلب أن تكون هذه المباني مميزة في موقعها وخدماتها خصوصًا في ظل وجود عدد كبير من الشواغر.
ولفت إلى أن المستثمرين لا يتجهون حاليًا إلى بناء عقارات مدرّة للتأجير وإنما يتجهون إلى بناء شقق للتمليك. وقال: «لو نظرت إلى المناطق الجديدة لا تشاهد الرافعات، هنالك مشاريع إسكانية، ومشروعات للبيع على الخريطة، ومشاريع البيع بالطبقات والشقق لتمليك لكن مشاريع البنايات المدرة شبه متوقفة»، لافتًا إلى أن «ارتفاع الفوائد البنكية أيضا صعب الأمور وزاد من التكاليف». وعن الدور الذي تؤديه شركات إدارة الاملاك أفاد عماد عبدالله بأن «إدارة الأملاك عامل مساعد على زيادة التأجير، وتحسين حالة العقار مما يسهم في زيادة قيمته السوقية، علاوة على أن عملية الإدارة عبئ كبير يصعب على الملاك تحمله فالزبائن متعددون من جنسيات مختلفة، ولكل منهم متطلباته».
خدمات إدارة الأملاك تزيد من نسب الإشغال
وقال: «مديرو الأملاك هم أكثر قدرة على فهم متطلبات المستأجرين من جهة، وأعرف بديناميات السوق من الملاك، حيث إن مدير العقار يقوم بدراسة العقار من جميع الجوانب ويقدّم تقريرًا مفصلاً مشفوعًا بنصائحه ومرئياته التي تساعد على زيادة العائد وتنمية مستويات الإشغال».
وأضاف: «غالبية الملاك يعتدون بوحداتهم الإيجارية ويعرضونها بأسعار عالية غير أن مدير أن الأملاك بحسب خبراته يعرف الأسعار وتطوراتها، وطريقة التسعير، واحتياجات العملاء، وكيف يحافظ عليهم».
وعن عمولة شركة إدارة الأملاك، قال: «العمولة تختلف من عقار لآخر بحسب حالته غير أن النسبة تتراوح بين 3.5% إلى 7%، وبعض الشركات تصل عمولتها إلى 10% غير أن الخدمات التي تقدمها الشركات كثيرة، مثل: الصيانة، والنظافة، وتحصيل الإيجارات، والتسويق، والاستشارات».
وأشاد الرئيس التنفيذي لشركة ديمنيون العقارية بالدور الذي لعبته مؤسسة التنظيم العقاري في رفع الوعي بشأن أهمية التخصص في السوق، والتعريف بنشاط إدارة الأملاك، وتنظيم السوق. وقال: «قبل تأسيس مؤسسة التنظيم العقاري كان السوق عشوائيا، ولم تكن هنالك قوانين منظمة ومرجعية، وعندما جاءت المؤسسة نظمت السوق وجعلت فيه رخص للمهن العقارية، وهو الأمر الذي زاد من ثقة المستثمرين».
وعما إذا كانت الشركة لديها قصص نجاح ملموسة في تعظيم مستويات الإشغال قال: «لدينا تجربة جيدة في تقديم خدمات إدارة الأملاك، على سبيل المثال قمنا بإعادة تأهيل مجمع سكني مغلق، يسكنه اثنان لديهما مشكلات في الدفع، وبعد تطويره بفضل الله وجهود فريق عمل الشركة أصبحت 13 فيلا في المجمع مشغولة، واستطاعت الشركة المالكة للمجمع استرجاع ما صرفته خلال ثلاث سنوات».
وأضاف: «كذلك قمنا بإدارة بناية في الجنبية نسبة إشغالها متدنية جدا، وخلال سنة واحدة استطعنا أن نرفع معدل الإشغال إلى 95% تقريبًا، والشواهد في هذا المجال عديدة».

المصدر: صحيفة الأيام البحرينية