ارتفاع الفوائد البنـكية يربك حسابات الشركات الـعـقارية

نصح رئيس مجلس إدارة شركة ريالتي العقارية محمد عبدالعزيز الراغبين في الاستثمار العقاري على طريقة إعادة البيع أن يتجهوا لاستراتيجية إعادة البيع في فترة طويلة، في ظل الصعوبات التي تفرضها معدلات الفائدة العالية على المستثمرين، مشيرًا إلى أن إعادة البيع خلال فترة قصيرة قد ينطوي على خسائر ربما لا تقل عن 30% بسبب الفوائد المرتفعة، وقلة السيولة، وتغير اتجاهات العملاء.

وأشار إلى أن الفوائد ومواد البناء المرتفعتين يضيقان الخناق على الشركات العقارية في السوق. وأكد عبدالعزيز أن السوق العقاري في البحرين ينطوي على الكثير من الفرص لكنه في الوقت ذاته يواجه عدة تحديات مرتبطة الخصوصية التي تتسم بها مجموعة النشاطات العقارية والاستثمارية، وتطورات الاقتصاد العالمي ومن بين تلك التحديات وجود مستويات مرتفعة من الطلب على الأراضي السكنية ذات الاسعار المعقولة والمتوازنة خلال الفترة الحالية. وشدد على أهمية تخطيط وتصنيف الأراضي الفضاء لاستيعاب الطلب والحيلولة دون حدوث مضاربات ضارة على الأراضي السكنية بالتحديد، في ظل حالة التقاطع الواضح بين العرض والطلب. وقال: «نجد أن البائع ينتظر أعلى نقطة في الأسعار، والمشتري يسعى قدر الإمكان ناحية الفرص والتخفيضات، وكلاهما لا يتفق في النهاية، في ظل الظروف الاقتصادية الراهنة، والأزمات التي يشهدها العالم، لا سيما الاقتصاديات الناشئة، نتيجة ارتفاع معدلات التضخم، وتراجع مؤشرات النمو، واستمرار وتيرة الحرب الروسية الأوكرانية بصورة نتج عنها اضطراب سلاسل الإمداد في العالم كله».
صعود أسعار مواد البناء يأكل هامش الأرباح ونوه رئيس مجلس إدارة شركة ريالتي العقارية إلى أن ارتفاع أسعار البناء جعل الشركات العقارية في موقف لا تحسد عليه حيث إنها مرتبطة بمواعيد تسليم طويلة الأجل تمتد لعدة سنوات مع زبائنها، بل إن بعض المشروعات الجديدة تم تجميع مقدمات حجز لها ودفع أقساط قبل البدء في البناء، في حين تضاعفت أسعار الخامات ومواد البناء الأساسية، وكمثال ارتفاع سعر طن الحديد وفق آخر الأسعار، بما يؤكد أن التكلفة الإنشائية للوحدة السكنية تضاعفت على المطور العقاري، ولو افترضنا أنه كان يحقق مكاسب 50%، فقد باتت هذا المكسب سراب، ولن يحقق حتى 15% في ظل مشكلات عديدة تتعلق بتمويلات بناء الوحدات السكنية، وتكلفة التشغيل للعمالة.
الشركات ترفع أسعار العقارات على الورق وأشار محمد عبدالعزيز إلى أن هذه التطورات أدت إلى بروز ظاهرة رفع أسعار العقارات على الورق لدرجة أن بعض الشركات رفعت أسعارها بقيمة من 20 إلى 30% في الأشهر الماضية، على الرغم من تراجع الطلب بصورة ملحوظة، ارتباطاً بالركود التضخمي الذي يجعل فرص التسويق والبيع للوحدات الجديدة صعبة. واستدرك قائلاً: «غير أن المشكلة الفعلية في القطاع العقاري لا ترتبط فقط بأسعار مواد البناء والخامات الأساسية التي تعتمد عليها هذه الصناعة، لكنها في الأساس ترتبط بقضية أعمق وأعقد وهى تراجع مستويات الادخار لدى الأفراد، فمن كان ينفق 400 دينار في بداية العام الماضي، بات ينفق ضعف هذا المبلغ تقريباً، نتيجة ارتفاع معدلات التضخم، وهذا بدوره أدى إلى تآكل مدخرات قطاع كبير من الطبقة المتوسطة ام محدودي الدخل، وعدم قدرتهم على تحمل أعباء ديون أو التزامات مادية طويلة الأجل، لا سيما إن كان حجم الأقساط كبير، ويزيد عن 50% من متوسط الدخل الشهري، إلى جانب احتمالية التعثر في سداد الأقساط لدى البعض، نتيجة زيادة الأعباء وثبات مستويات الدخل».
السوق بحاجة إلى مبادرات جديدة للتمويل العقاري ونبه إلى أنه «في ظل أسعار فائدة وصلت إلى 11%، يجب أن تكون هناك سياقات جديدة لمبادرات التمويل العقاري، وقواعد مختلفة، وسقف مبالغ أكبر، حتى تكون جاذبة لشرائح متنوعة من الزبائن، مع التقليل من الإجراءات الورقية والدورة المستندية الصعبة التي تطلبها البنوك من أجل استكمال خطوات التمويل العقاري. وعن توجهات العملاء في السوق، رأى أن الكثير من المنتمين إلى الطبقة المتوسطة يميلون إلى تأجيل شراء السكن الخاص لحين استقرار السوق، خاصة أن ارتفاع اسعار عوائد البنوك هي الفرصة البديلة بالنسبة للمستهلك، فلو أنك تمتلك مائة الف دينار وترغب في شراء عقار بموقع متميز ومساحة معقولة لن يلبي هذا المبلغ احتياجاتك، وسوف تحتاج إلى الضعف، ربما أكثر حتى تحصل على شيء مناسب، بينما لو تم توظيف هذا المبلغ في صورة وديعة أو شهادات ادخارية مرتفعة العائد، وفق السائد الآن في البنوك 6.6% سنويًا، ستحصل على عائد مجدٍ وهذا جيد جدًا لتوفير أدخار مناسب لحين استقرار الاسعار. ودعا إلى العمل على إحصاء دقيق عن حجم الاحتياج الفعلي من العقارات الجديدة سنويًا، مع الوضع في الاعتبار رصد أعداد المساكن والشقق المغلقة، وفكرة «توريث العقار»، فالعقار ينتقل من الأب لأسرته وعمره الافتراضي، بات أطول بكثير من التقديرات القديمة. وقال: «نحتاج إلى دراسة علمية عن الاحتياج الحقيقي للوحدات السكنية سنويًا، سواء كانت هذه الوحدات موجهة للشباب ومحدودي الدخل، أو مصممة لتناسب احتياجات الطبقة المتوسطة أو مصممة بمواصفات فاخرة، وهذا أمر يسهم بصورة كبيرة في وضع خريطة حقيقية للاستثمار العقاري».

المصدر: صحيفة الأيام البحرينية