من المخطئ؟ مالك العقار، المستأجر، أم القانون؟

د. محمد حمدان عيسى، المنطقة الشرقية، السعودية

اكتب مقالى هذا فى الزمن الذي خلت فيه المبانى من ساكنيها ملاكا كانوا ام مستاجرينا تفرقوا فى(غربة لا الننفس راضية بها ولا الملتقى من شيعتى كثب-- فلا رفيق تسر النفس طلعته ولا صديق يري مابى فيكتئب)
لقد كانت شكاوى وقضايا الملاك والمستأجرين تراوح مكانها ولا تزال قضايا مشتعلة تسبب الكثير من التقاضي والاستياء من كل من المالكين والمستأجرين.

ولا يمر اسبوع على أي محكمة دون ان يكون هناك قضية او قضايا تتعلق بهذا الشأن قيد النظر. ولقد سمعنا أن هناك محاولات جارية لتحقيق التوازن بين مصالح المستأجرين وأصحاب الوحدات السكنية وغير السكنية. لقد حان الوقت للبدء في صياغة قانون جديد للمستأجرين من أجل البحث عن حلول للعديد من المشاكل الموروثة من قوانين المستأجرين السودانية التي يعود تاريخها إلى عام 1925 والمعدلة لاحقًا عام 1991. يجب تعديل تلك القواعد القديمة لتحقيق التوازن بين مصالح المستأجرين ومصالح الملاك
وعند تغيير قانون إيجارات المساكن القديم، سنراعي أحكام ومبادئ الدول الأخرى في هذا الصدد. واول تلك الأحكام هي أن عقود الإيجار لا يمكن أن تكون دائمة ويجب أن تتغير بين الحين والآخر لتعكس التضخم والتغيرات الاقتصادية ومعدلات السوق.
يجب أن نطبق القواعد التي تنص على أن استمرار عقود الإيجار غير دستوري. وأن أقارب المستأجرين المتوفين من الدرجة الأولى هم فقط من يمكنهم وراثة عقود الإيجار القديمة، وأن ينتهي العقد عند وفاة قريب من الدرجة الأولى. تظهر التجربة أن بعض الأقارب المستأجرين يواصلون استخدام المبنى لسنوات عديدة بعد وفاة أولئك الذين ابرموا العقد لأول مرة ابتداء
ثانيا يجب أن تكون التغييرات المقصودة على هذه القواعد تدريجية وتدعمها السوابق القضائية، وتجنب الزيادات الكبيرة التي يمكن أن تثير الاضطرابات الاجتماعية والتي قد تكون صعبة على أعداد كبيرة من العائلات غير الميسورة
ثالثا احترام حرية التعاقد حيث ان العقد شريعة المتعاقدين" يأيها الذين امنوا اوفوا بالعقود" وعليه ينتهى العقد بالشروط المتفق عليها بين الطرفين الا شرطا احل حراما او حرم حلالا وفى المدة المتفق عليها وليس كما عليه العمل الان وهو ان تتحول الاجرة التعاقدية الى اجرة حكميه مدتها سبع سنوات بعد مضى العام الاول مما يجعل المدة ثمانية سنوات حيازة هادئة غير منقطعة
Peaceful uninterrupted possession
رابعا أحد العيوب الملحوظة هو أن القانون الحالي يجرّد أصحاب العقارات من أي سلطة ذات مغزى لزيادة الإيجارات أو اخلاء المستأجرين، مما يؤدي إلى مواقف تكون فيها الشقق التي تبلغ قيمتها الملايين في السوق المفتوحة لا تكسب شيئًا لأصحابها. إن النسبة المئوية للزيادات السنوية البالغة عشرة بالمائة وعشرين بالمائة أو أكثر هي قريبة من لا شيء مقارنة بالتضخم الصاروخي في السوق.
لهذا انتقل العديد من الملاك إلى تأجير عقاراتهم كشقق مفروشة. سيولد هذا المزيد من الدخل، ولكن هناك شيء واحد مؤكد وبغض النظر عن مدة الإقامة، سوف تستعيد ممتلكاتك مع الكثير من أعمال الصيانة وإصلاح الأثاث أو الاستبدال في انتظارك. يكاد هذا يكلف الأموال التي تلقيتها من المستأجرين أو أكثر. ناهيك عن الحمامات وتجهيزاتها. تجربتي تثبت ذلك لي بما لا يدع مجالاً للشك. أتذكر عندما كتب أحد ملاك الشقق وهو مغترب بنى بيته بعد جهد عشرات السنين اموالا اكتسبها بصعوبة متوقعا أن تدر له دخلاً في مواجهة تضخم مجنون... كتب "لا تؤجر بيتك لأي شخص. اتركه فارغا، حتى لو سكنه الجن لان الجن تخرجه آيات من القران ودعوات الى محكمة السماء العادلة.”
لا يجب تغيير قانون الإيجارات القديم فقط استجابة للشكاوى المقدمة من أصحاب العقارات أو المستأجر الذي يتمسكن ليتمكن وبعد أن يستقربه الحال، يتصرف كمالك العقار وهم يعلمون أن القانون يمنحهم دعمًا أكثر من الملاك. خلال سنوات خبرتي الطويلة في دول الخليج، يتمتع العقد بالسلطة ويمكن للمالك بعد عام واحد أو في أي وقت اخطار المستأجر بالأخلاء قبل شهر واحد او الذهاب إلى المحكمة لإنهاء العلاقة التعاقدية واخلاء المستأجرين بعد إتمام العقد لمدة عام واحد دون أي تعقيدات على الإطلاق. لن يتم تحويل أي شيء مثل الفترة التعاقدية إلى فترة سبع سنوات حكمية. لن تستغرق النزاعات أمام المحاكم هذا الوقت الطويل كما لوحظ في المحاكم السودانية. قد تستمر قضية الإخلاء من سنتين إلى ثلاث سنوات مع الاستئناف في كل مرة حتى تصل المحكمة العليا بشكل نهائي وهذا يستغرق الكثير من الوقت غير رسوم المحاماة والتقاضي. أعتقد أن هذه القوانين تم وضعها خلال حقبة الاستعمار البريطاني والتي من شأنها أن تمنح المستأجرين وهم البريطانيين الوافدين سلطة على المالكين وتمكينهم من الاستمرار مدد اطول دون ازعاج او تدخل من المالك. بل ذهب القانون لأكثر من ذلك لتأكيد الحماية للمستأجر وكانت القوانين القديمة تطلب من المالك البحث عن سكن بديل بمعايير مماثلة لتلك التي يخليها المستأجر.
وحتى لا يودي القانون إلى طرد بعض المستأجرين، او ان يتركوا بلا مأوى ولهم اسر فلنبحث ما هو دور
الدولة واين تقف من الطرفين. هل ستوفر الدولة للمستأجرين المطرودين وحدات سكنية بديلة بأسعار
مدعومة. هل سيسمح التشريع إذا عدل بالزيادات التدريجية في الإيجارات. ومع ذلك، عندما يتم تغيير
القانون، هل ستجعل الدولة الشقق السكنية المدعومة متاحة للبيع في نهاية المطاف كما في مصر مثلا حيث ينتهى الايجار الى تمليك. هل يمكن أن يشعر المستأجرون بالاطمئنان إلى أنهم لن يُطردوا من منازلهم،
وأن الملاك اصحاب العقارات سيُطمئنون إلى أنهم سيحصلون على عوائد عادلة على ممتلكاتهم؟ أسئلة تهم
الكثيرين اولهم الزملاء في المهن القانونية ولجان التشريع والذين يقع عليهم العبء في صياغة قانون عادل يراعى طرفي العقد المالك والمستأجر. واقع الحال ان القانون الحالي يميل الى مساندة المستأجر في كثيرمن ويتجاهل احترام مبدأ القاعدة الشرعية ان صاحب الملك اولى بملكه من غيره،وان مبدا حالاته
الكليات الخمسة وهي العقل والدين، والعرض، والمال، والنسل قد اهملت تطبيقا
العقار مال مملوك ومن حق صاحبه ان يتمتع بما يدره عليه من كسب. اعتبار المستأجر طرفا ضعيفا يستوجب حماية القانون فهذه فرضية لا تصدق خاصة ان بعض المستأجرين يمتلكون بيوتا في مواقع اخرى يستأجرونها بمبالغ اكبر مما يدفعون للبيت الذى يسكنونه كمستأجرين ويستفيدون من فرق الاجرتين

ختام قولي اوجهه للزملاء بوزارة العدل بان قانون إيجار المباني لسنة1991لا يواكب الأوضاع الاقتصاديةوالتضخم وارتفاع المتطلبات المعيشية. كما انه يجب النظر في المدة الحكمية وتقليلها من سبعة الى ثلاثة
سنوات والاخير الاهم ان يمكن صاحب الملك من زيادة اجرة المثل نهاية كل عام وان لا ينتظر ثلاثة سنوات لان السوق لا ينتظر احدا.
د. محمد حمدان عيسى، المنطقة الشرقية، السعودية

meisa@niti.edu.sa  

المصدر: سودانايل