حافظ على العقد الابتدائى.. تعرف على الضوابط الجديدة لتسجيل العقارات
تاريخ النشر: 24th, February 2025 GMT
أصدرت مصلحة الشهر العقاري والتوثيق، تعليمات جديدة تُلزم بضرورة تقديم العقد العرفي (العقد الابتدائي) كشرط أساسي لإتمام تسجيل العقارات، مما يُلغي إمكانية الاكتفاء بإقرار رسمي بفقدان العقد، كما كان معمولًا به في السابق.
ويهدف هذا التعديل إلى ضبط إجراءات التسجيل العقاري، وضمان صحة الملكيات، والحد من النزاعات الناجمة عن عمليات التسجيل غير الموثقة بشكل دقيق، كما يعكس توجه الدولة نحو تعزيز الشفافية في السوق العقاري ومنع أي استغلال للثغرات القانونية.
وتضمنت التعليمات بأن يكون الشهود الذين يشهدون على إقامة الحائز للشقة، بأن يكون مثبتا في بطاقة الرقم القومى الخاص بهم إقامتهم في عنوان العقار المراد شهره.
وجاء نص المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 الصادر بتاريخ 4 فبراير كالتالى:
الحاقا بالمنشور الفني رقم "19" الصادر بتاريخ 2 سبتمبر 2022، بشأن نطاق وإجراءات تطبيق القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية والحاقاً بالمنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 13 يونيو 2023، بشأن فقد سند تحقيق الواقعة المادية العقد العرفي" وجواز الأخذ بإقرار مصدق علي توقيعاته في حالة فقد السند العرفي وذلك على النحو الوارد بهما.
ونصت المادة 10 مكررا من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون 9 لسنة 2022 على أنه "يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله أو تقريره بطريق التسجيل.
ويعد من هذه الوقائع في تطبيق أحكام هذه المادة الحيازة المكسبة للملكية وفقا لأحكام المادتين 968 و 969 من القانون المدني أو الحيازة المصحوبة بسند ، ولو كان عرفيا، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كان بحسن نية حتى التسجيل .....
ونصت المادة 22 من ذات القانون على أنه "مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة المنظمة قانوناً، يجب أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها في المادة 21 من هذا القانون على ما يأتي:
أولا: البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته.
ثانيا: خريطة رسمية رقمية مبيناً بها بيانات وإحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل.
ثالثا: السند القانوني لطلب التسجيل.
ونصت المادة 22 مكررا من ذات القانون على أنه " لا يقيد طلب الشهر مالم يكن مستوفيا للبيانات والمستندات الواردة بالمادة 22 من هذا القانون وذلك كله على النحو الذي تبيئه اللائحة التنفيذية لهذا القانون" ..
وجرى نص المادة 14 مكرراً من اللائحة التنفيذية للقانون الصادرة بقرار السيد المستشار وزير رقم 2332 لسنة 2022 على أنه "إذا كان موضوع الطلب، أو أصل الملكية أو الحق العيني يستند إلى وضع اليد للمدة المكسبة للملكية، أو غيرها من الوقائع وفقا لنص المادة ( 23 مكررا ) من قانون تنظيم الشهر العقاري فتتبع الإجراءات التالية ... - يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد ومدته، وسببه ومدى استكمال شروطه، أو لتحقيق الواقعة المكسبة للملكية على حسب الأحوال، طبقا لأحكام القانون المدني أو قانون تنظيم الشهر العقاري بحسب الأحوال على أن يُحرر بتلك المعاينة محضر يتضمن بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب يُذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة، وأقوال مقدم الطلب وجيرة العقار محل الطلب والحائزون له، والمعترضون بحسب الأحوال، وبصفة عامة كل من يلزم سماع أقوالهم، ويُوقع على المحضر من الحاضرين، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان سبب امتناعه ...
ومفاد ما تقدم أنه يجب لقيد الطلبات تقديم السند القانوني لطلب التسجيل على النحو الموضح بالنماذج الصادر بها قرار السيد المستشار وزير العدل رقم 2332 لسنة 2022 بحسب نوع كل طلب وبالنسبة للطلبات المقدمة وفقا لنموذج 1 عقاري " تحقيق واقعة مادية يجب تقديم المستندات التي تفيد تحقق الحيازة وشروطها كما أوجبت اللائحة التنفيذية على رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين إجراء المعاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد وتحرير محضر يتضمن بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب يذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة على النحو السالف بيانه واتساقاً مع تلك الاحكام.
وبناء عليه تقرر:
أولا: يلغى العمل بأحكام المنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 31 يناير 2023، ويتم التأكيد على ضرورة تواجد السند العرفي.
ثانيا: يتعين على مأموريات الشهر العقاري الخاضعة لأحكام القانون 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية إمساك دفتر خط سير يخصص لأثبات الانتقال للمعاينة على الطبيعة في طلبات تحقيق الواقعة مادية.
ثالثا: تؤكد المصلحة على ضرورة الالتزام بتنفيذ الضوابط الواردة بنص المادة ١٤ مكرراً من اللائحة التنفيذية السالف بيانها وبصفة خاصة أن يتضمن محضر المعاينة على الطبيعة بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة، والقائم بالمعاينة وصفته في ذلك بإثبات التفويض بإجرائها من رئيس المأمورية) ويراعي عند أخذ أقوال جيرة العقار محل الطلب التحقق من اقامتهم كجيرة للعقار بموجب محل الاقامة الثابت ببطاقة الرقم القومي او اقرارهم بذلك بمحضر اخذ الاقوال وتحملهم مسئولية ظهور خلاف ذلك وان يتم التوقيع منهم قرين هذا الاقرار ويراعي ارفاق صورة البطاقة بمحضر المعاينة.
مشاركة
المصدر: اليوم السابع
كلمات دلالية: تسجيل شقة بالشهر العقاري العقد الابتدائى تسجيل الشهر العقارى مصلحة الشهر العقاري اللائحة التنفیذیة الصادر بتاریخ الشهر العقاری على الطبیعة على النحو الفنی رقم على أنه لسنة 2022 على أن
إقرأ أيضاً:
وزير العدل يفتتح مجمع خدمات الشهر العقاري والتوثيق بالغردقة
تابع أحدث الأخبار عبر تطبيق
تنفيذاً لتوجيهات الرئيس عبدالفتاح السيسي رئيس الجمهورية، بتطوير وتحديث المنظومة القضائية والتوسع في تقديم خدمات الشهر العقاري والتوثيق وتطويرها تيسيرًا على المواطنين، وتقريب أماكن تقديمها إليهم، واستمرارًا للزيارات الميدانية التي يقوم بها المستشار عدنان فنجري وزير العدل، توجه صباح اليوم السبت، إلى محافظة البحر الأحمر يرافقه المستشار أحمد عبود رئيس مجلس الدولة، والمستشار عبد الرزاق شعيب رئيس هيئة قضايا الدولة، والمستشار عبد الراضي صديق رئيس هيئة النيابة الإدارية، والمستشار ربيع قاسم مساعد وزير العدل لشئون صندوق أبنية دور المحاكم والشهر العقارى، والمستشار وفاء حرز مساعد وزير العدل لشئون التفتيش القضائى، والمستشار يوسف الكومي مساعد وزير العدل لشئون الشهر العقاري والتوثيق، والمستشارون الأمناء العامون لمجلس الدولة وهيئتي قضايا الدولة والنيابة الإدارية، ولفيف من قيادات الوزارة.
حيث افتتح مجمع خدمات الشهر العقاري والتوثيق بالغردقة، واستمع إلى شرح مفصل عن مكونات مبنى المقر وآليات العمل به.
وتفقد والحاضرون مبنى المجمع المكون من دور أرضي يضم مكتب توثيق الغردقة، ومأمورية الشهر العقاري بالغردقة، ودور علوي يضم مكتب توثيق الغردقة ثان النموذجي، ومكتب البحر الأحمر الرئيسى، ويضم المبنى لأول مرة مكتب ترجمة الغردقة ويقوم بترجمة الوثائق والمحررات من اللغة العربية وإليها، وكذا اللغات الأجنبية.
وخلال الجولة التفقدية صرح المستشار عدنان فنجري وزير العدل أن المجمع قد رُوعي في تصميمه استخدام أحدث التقنيات التي تسهل تقديم الخدمات للمواطنين وتُمكن ذوي الاحتياجات الخاصة وكبار السن من الاستفادة منها، مشيدًا بالنقلة النوعية التي شهدتها منظومة الشهر العقاري من حيث التوسع في تقديم الخدمات وتقريبها إلى المواطنين والارتقاء بمستواها وميكنتها.
جدير بالذكر أن مكتب الشهر العقاري والتوثيق بالبحر الأحمر يتكون من عدة مكاتب إدارية وعدة نوافذ لاستخراج الصور والشهادات، وأن كل من مأمورية الشهر العقارى ومكتب توثيق الغردقة يتكون من عدة نوافذ مخصص إحداها لذوي الهمم وكبار السن.
كما يتكون مكتب توثيق الغردقة ثان النموذجي من عدة مكاتب إدارية ، وأن مكتبي التوثيق الأخيرين يقومان بكافة أعمال التوثيق المختلفة ويعملان بصورة مميكنة وبنظام الشباك الواحد، وفقاً لمنظومة التحول الرقمي، وذلك من الساعة التاسعة صباحاً حتى التاسعة مساءً.
ثم قام بتفقد مقرات مجلس الدولة وهيئتي قضايا الدولة و النيابة الإدارية بالغردقة، والتقى بالمستشارين والقضاة وأعضاء الجهات والهيئات القضائية العاملين بمحافظة البحر الأحمر، وأكد خلال الجولة أن وزارة العدل لا تألو جهداً في دعم جميع الجهات والهيئات القضائية من أجل تعزيز منظومة العمل بالوسائل التكنولوجية الحديثة، بما يكفل تحقيق العدالة الناجزة ليحصل كل مواطن على حقه في أسرع وقت ممكن.
ثم انتقل يرافقه الحاضرون إلى مجمع محاكم البحر الأحمر حيث تفقدوا مبنى محكمة البحر الأحمر الابتدائية، وقاعات الجلسات وغرف المداولة والمكتب الأمامي، ومقر النيابة العامة واستراحة القضاة واستراحة المحامين.
والتقى عدد من المحامين في مقر نقابتهم الفرعية بالمحكمة حيث أكد على دورهم القانوني المهم ومشاركتهم القضاة وأعضاء النيابة العامة في أداء رسالة العدل السامية.
كما عقد لقاء مع قضاة محكمة البحر الأحمر الابتدائية وأعضاء النيابة العامة، بحضور المستشار رئيس محكمة استئناف قنا، المستشار رئيس المكتب الفني لمحكمة الإستئناف، المستشار رئيس محكمة البحر الأحمر الإبتدائية، المستشار محام عام أول نيابة البحر الأحمر الكلية، أكد فيه على ضرورة مواصلة تطوير المنظومة القضائية، والارتقاء بجودة عملها، بُغية تيسير وصول العدالة للمواطنين.
وخلال الزيارة التقى بعدد من أعضاء مجلسى النواب والشيوخ بالبحر الأحمر، وعدد من المواطنين استمع إلى طلباتهم ووجه بفحصها، وشدد على أهمية تقديم الخدمات للمواطنين في أفضل صورة، مؤكدًا على ضرورة الحرص على حسن معاملة المواطنين.
478143625_1331716477860896_3209351382681281266_n 478098474_1657628035130985_2133660722976654788_n 478637988_639973951955275_1879810340717482851_n 480486977_484347831411533_8057407245496565529_n 480500019_2739568046243812_3084273642981050709_n 480436803_968178861934299_7654425819059265063_n 476012585_1391479428893182_7137478025365941584_n 474036709_1303431234064424_4389110325178344667_n
واشنطن: "اتفاق المعادن" مع أوكرانيا لا يشمل ضمانات أمنية