لو عايز تسجل شقة.. اعرف التعليمات الجديدة من الشهر العقاري
تاريخ النشر: 9th, February 2025 GMT
أعلنت مصلحة الشهر العقاري والتوثيق، تعليمات جديدة بضرورة تقديم العقد العرفي «العقد الابتدائي» كشرط أساسي لإتمام تسجيل العقارات، وإلغاء الاكتفاء بإقرار رسمي بفقدان العقد، كما كان معمولًا به في السابق.
يهدف هذا التعديل إلى ضبط إجراءات التسجيل العقاري، وضمان صحة الملكيات، والحد من النزاعات الناجمة عن عمليات التسجيل غير الموثقة بشكل دقيق.
كما يعكس توجه الدولة نحو تعزيز الشفافية في السوق العقاري ومنع أي استغلال للثغرات القانونية.
وتضمنت التعليمات بأن يكون الشهود الذين يشهدون على إقامة الحائز للشقة، بأن يكون مثبتا في بطاقة الرقم القومى الخاص بهم إقامتهم في عنوان العقار المراد شهره.
وجاء نص المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025: الحاقا بالمنشور الفني رقم "19" الصادر بتاريخ 2 سبتمبر 2022، بشأن نطاق وإجراءات تطبيق القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية والحاقاً بالمنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 13 يونيو 2023، بشأن فقد سند تحقيق الواقعة المادية العقد العرفي" وجواز الأخذ بإقرار مصدق علي توقيعاته في حالة فقد السند العرفي وذلك على النحو الوارد بهما.
نصت المادة 10 مكررا من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون 9 لسنة 2022 على أنه "يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله أو تقريره بطريق التسجيل.
ويعد من هذه الوقائع في تطبيق أحكام هذه المادة الحيازة المكسبة للملكية وفقا لأحكام المادتين 968 و 969 من القانون المدني أو الحيازة المصحوبة بسند ، ولو كان عرفيا، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كان بحسن نية حتى التسجيل.
ونصت المادة 22 من ذات القانون على أنه "مع عدم الاخلال بالأحكام الخاصة المنظمة قانوناً، يجب أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها في المادة 21 من هذا القانون على ما يأتي:
أولا: البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته.
ثانيا: خريطة رسمية رقمية مبيناً بها بيانات واحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل
ثالثا: السند القانوني لطلب التسجيل
ونصت المادة 22 مكررا من ذات القانون على أنه " لا يقيد طلب الشهر مالم يكن مستوفيا للبيانات والمستندات الواردة بالمادة 22 من هذا القانون وذلك كله على النحو الذي تبيئه اللائحة التنفيذية لهذا القانون" ..
ونصت المادة 14 مكرراً من اللائحة التنفيذية للقانون الصادرة بقرار السيد المستشار وزير رقم 2332 لسنة 2022 على أنه "إذا كان موضوع الطلب، أو أصل الملكية أو الحق العيني يستند إلى وضع اليد للمدة المكسبة للملكية، أو غيرها من الوقائع وفقا لنص المادة ( 23 مكررا ) من قانون تنظيم الشهر العقاري فتتبع الإجراءات التالية:
- يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد ومدته، وسببه ومدى استكمال شروطه، أو لتحقيق الواقعة المكسبة للملكية على حسب الأحوال، طبقا لأحكام القانون المدني أو قانون تنظيم الشهر العقاري بحسب الأحوال على أن يُحرر بتلك المعاينة محضر يتضمن بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب يُذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة، وأقوال مقدم الطلب وجيرة العقار محل الطلب والحائزون له، والمعترضون بحسب الأحوال، وبصفة عامة كل من يلزم سماع أقوالهم، ويُوقع على المحضر من الحاضرين، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان سبب امتناعه.
ومفاد ما تقدم أنه يجب لقيد الطلبات تقديم السند القانوني لطلب التسجيل على النحو الموضح بالنماذج الصادر بها قرار السيد المستشار وزير العدل رقم 2332 لسنة 2022 بحسب نوع كل طلب وبالنسبة للطلبات المقدمة وفقا لنموذج 1 عقاري " تحقيق واقعة مادية يجب تقديم المستندات التي تفيد تحقق الحيازة وشروطها كما أوجبت اللائحة التنفيذية على رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين إجراء المعاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد وتحرير محضر يتضمن بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب يذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة على النحو السالف بيانه واتساقاً مع تلك الاحكام.
بناء عليه تقرر:
أولا: يلغى العمل بأحكام المنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 31 يناير 2023، ويتم التأكيد على ضرورة تواجد السند العرفي.
ثانيا: يتعين على مأموريات الشهر العقاري الخاضعة لأحكام القانون 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية إمساك دفتر خط سير يخصص لأثبات الانتقال للمعاينة على الطبيعة في طلبات تحقيق الواقعة مادية.
ثالثا: تؤكد المصلحة على ضرورة الالتزام بتنفيذ الضوابط الواردة بنص المادة ١٤ مكرراً من اللائحة التنفيذية السالف بيانها وبصفة خاصة أن يتضمن محضر المعاينة على الطبيعة بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة، والقائم بالمعاينة وصفته في ذلك بإثبات التفويض بإجرائها من رئيس المأمورية، ويراعي عند أخذ أقوال جيرة العقار محل الطلب التحقق من اقامتهم كجيرة للعقار بموجب محل الاقامة الثابت ببطاقة الرقم القومي او إقرارهم بذلك بمحضر آخذ الأقوال وتحملهم مسئولية ظهور خلاف ذلك وان يتم التوقيع منهم قرين هذا الإقرار ويراعي إرفاق صورة البطاقة بمحضر المعاينة.
المصدر: صدى البلد
كلمات دلالية: الشهر العقاري التسجيل العقاري مصلحة الشهر العقاري العقد العرفي المزيد اللائحة التنفیذیة الشهر العقاری على الطبیعة على النحو الفنی رقم لسنة 2022 على أنه على أن
إقرأ أيضاً:
50 ألف دينار مخالفة من يمارس تجارة العملات الرقمية دون ترخيص
#سواليف
أرسلت الحكومة مشروع قانون تنظيم التعامل بالأصول الافتراضية، إلى مجلس النواب، الذي من المقرر أن يحيله خلال جلسة الأربعاء إلى لجانه المختصة، للسير في إجراءاته الدستورية.
ويعرف القانون الأصول الافتراضية بأنه تمثيل رقمي للقيمة التي يمكن تداولها أو تحويلها رقميا، ويمكن استخدامها لأغراض الدفع أو الاستثمار، وأي تمثيل رقمي لأي قيمة أخرى يحددها هذا القانون والأنظمة والتعليمات الصادرة بمقتضاه، ولا تشمل التمثيل الرقمي للعملات النقدية أو الأوراق المالية والأصول المالية الأخرى إلى الحد الذي يتم تنظيمها بمقتضى أي قانون آخر.
وينظِّم مشروع القانون التعامل بالأصول الافتراضية ويحدِّد الأنشطة المتعلقة بها، والإشراف والرقابة عليها، وحماية المتعاملين بها، فيما تُحدَّد بموجب مشروع القانون مهام هيئة الأوراق المالية وصلاحياتها في تنظيم منح التراخيص المتعلقة بالتعامل بالأصول الافتراضية، وضمان التقيد بأحكام القانون وشروط الرخص واتخاذ الإجراءات اللازمة التي تكفل قيام مزودي خدمات الأصول الافتراضية بممارسة أنشطة الأصول الافتراضية.
مقالات ذات صلة وظيفة قيادية شاغرة / تفاصيل وشروط 2025/04/09ومن شأن قوننة هذه التعاملات، تعزيز ثقة المستثمرين محلياً ودولياً عبر توفير بيئة قانونية واضحة تحمي حقوقهم وتشجعهم على الانخراط في هذا المجال الواعد، بما يسهم في تعزيز فرص النمو الاقتصادي وجذب الاستثمارات للمملكة.
ويهيِّئ مشروع القانون بيئة مالية رقميَّة آمنة ومستدامة، تواكب التطورات العالمية وتحمي الاقتصاد الوطني من المخاطر المحتملة، مع فتح افاق جديدة للنمو والابتكار في قطاع الأصول العالمية الافتراضية.
ويحظر مشروع القانون في مادته الخامسة، على الشخص ممارسة أنشطة الأصول الافتراضية لصالح الغير أو الترويج لها داخل المملكة ما لم يكن شخصا اعتباريا مرخصا من الهيئة وفق أحكام هذا القانون والأنظمة والتعليمات الصادرة بمقتضاه، كما يحظر على الشخص الطبيعي مزاولة أنشطة الأصول الافتراضية لصالح الغير أو الترويج لها داخل المملكة أو اتخاذ المملكة مركزا لأعماله.
ويعاقب القانون كل من يخالف أحكام هذه المادة من هذا القانون بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبغرامة لا تقل عن خمسين ألف دينار ولا تزيد على مئة ألف دينار.
وتشمل أنشطة الأصول الافتراضية؛ تشغيل منصات الأصول الافتراضية وإدارتها، التبادل بين الأصول الافتراضية والعملة الأردنية أو الأجنبية، التبادل بين شكل أو أكثر من الأصول الافتراضية، تحويل الأصول الافتراضية من عنوان أو حساب إلى آخر، حفظ الأصول الافتراضية وإدارتها أو أي أدوات تمكن من السيطرة عليها، تقديم خدمات الوساطة في عمليات التداول في الأصول الافتراضية، المشاركة وتقديم الخدمات المالية المرتبطة بعرض أحد المصدرين أو بيع الأصول الافتراضية، وأي نشاط آخر يقرر مجلس الوزراء بناء على تنسيب المجلس اعتباره من أنشطة الأصول الافتراضية.
وتاليا نص مشروع قانون تنظيم التعامل بالأصول الافتراضية، بالصيغة التي أرسلتها الحكومة إلى مجلس النواب:
المادة 1 – يسمى هذا القانون قانون تنظيم التعامل بالأصول الافتراضية لسنة (2025) ويعمل به بعد تسعين يوما من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
المادة ٢ – أ – يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك:
الهيئة: هيئة الأوراق المالية.
البنك المركزي: البنك المركزي الأردني.
المجلس: مجلس مفوضي الهيئة.
الشخص: الشخص الطبيعي أو الاعتباري.
الأصول الافتراضية: تمثيل رقمي للقيمة التي يمكن تداولها أو تحويلها رقميا، ويمكن استخدامها لأغراض الدفع أو الاستثمار، وأي تمثيل رقمي لأي قيمة أخرى يحددها هذا القانون والأنظمة والتعليمات الصادرة بمقتضاه، ولا تشمل التمثيل الرقمي للعملات النقدية أو الأوراق المالية والأصول المالية الأخرى إلى الحد الذي يتم تنظيمها بمقتضى أي قانون آخر.
مزود خدمات الأصول الافتراضية: الشخص الاعتباري الذي يمارس لصالح الغير أو نيابة عنه نشاطا أو أكثر من أنشطة الأصول الافتراضية المنصوص عليها في المادة (٤) من هذا القانون.
ب- لغايات هذا القانون، تعتمد التعاريف الواردة في قانون الأوراق المالية وقانون مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب وأي قانون آخر ذي علاقة، حيثما ورد النص عليها في هذا القانون بالقدر الذي لا تتعارض فيه مع أحكام هذا القانون.
المادة 3- أ – تسري أحكام هذا القانون على الأنشطة المرتبطة بتقديم خدمات الأصول الافتراضية في المملكة أو العمليات المرتبطة بها لصالح الغير أو نيابة عنه.
ب لا تسري أحكام هذا القانون على:
1 – الأوراق المالية الرقمية والأصول المالية الرقمية التي تخضع للأنظمة الخاصة بها والتي تصدرها الهيئة.
2 – التمثيلات الرقمية للعملات النقدية الصادرة عن البنك المركزي في المملكة وكذلك النقود الإلكترونية ما لم يقرر البنك المركزي خلاف ذلك.
ج- للمجلس اخضاع أي تمثيلات رقمية أخرى للقيمة واعتبارها أداة استثمارية وفقا لأحكام هذا القانون.
المادة 4 – أ – لغايات هذا القانون، تشمل أنشطة الأصول الافتراضية ما يلي:
1 – تشغيل منصات الأصول الافتراضية وإدارتها.
2- التبادل بين الأصول الافتراضية والعملة الأردنية أو الأجنبية.
3 – التبادل بين شكل أو أكثر من الأصول الافتراضية.
4 – تحويل الأصول الافتراضية من عنوان أو حساب الى آخر.
5 – حفظ الأصول الافتراضية وإدارتها أو أي أدوات تمكن من السيطرة عليها.
6 – تقديم خدمات الوساطة في عمليات التداول في الأصول الافتراضية.
7 – المشاركة وتقديم الخدمات المالية المرتبطة بعرض أحد المصدرين أو بيع الأصول الافتراضية.
8 – أي نشاط آخر يقرر مجلس الوزراء بناء على تنسيب المجلس اعتباره من أنشطة الأصول الافتراضية.
ب- للمجلس تصنيف الأنشطة المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة ووضع القواعد والضوابط لممارستها بمقتضى تعليمات يصدرها لهذه الغاية.
المادة 5 – أ – على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر:
1 – تحظر على الشخص ممارسة أنشطة الأصول الافتراضية لصالح الغير أو الترويج لها داخل المملكة ما لم يكن شخصا اعتباريا مرخصا من الهيئة وفق أحكام هذا القانون والأنظمة والتعليمات الصادرة بمقتضاه.
2 – تحظر على الشخص الطبيعي مزاولة أنشطة الأصول الافتراضية لصالح الغير أو الترويج لها داخل المملكة أو اتخاذ المملكة مركزا لأعماله.
ب – يشترط لاعتبار الأنشطة المنصوص عليها في البند (۱) من الفقرة (أ) من هذه المادة قد تمت ممارستها داخل المملكة وفقا لأحكام هذا القانون، أن يكون مزود خدمات الأصول الافتراضية:
1 – قد تم تأسيسه في المملكة، أو.
2 – له مقر عمل في المملكة أو يتخذها مركزا لتنفيذ عملياته، أو.
3 – يعرض أو يقدم منتجاته أو خدماته لعملاء في المملكة.
المادة 6- تتولى الهيئة المهام والصلاحيات التالية:
أ – ترخيص مزودي خدمات الأصول الافتراضية والرقابة والإشراف والتفتيش عليهم وعلى أي سجلات ذوات علاقة بهم، ولها في سبيل ذلك ممارسة الصلاحيات المنصوص عليها في قانون الأوراق المالية.
ب – الرقابة على امتثال مزودي خدمات الأصول الافتراضية لمتطلبات مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب وانتشار أسلحة الدمار الشامل وفقا لأحكام التشريعات المعمول بها وتطبيق المنهج القائم على المخاطر، وإصدار التعليمات والأدلة الإرشادية لهذه الغاية.
ج – تحديد وتقييم المخاطر الناشئة عن الأصول الافتراضية وأنشطة أو عمليات مزودي خدمات الأصول الافتراضية بما فيها مخاطر غسل الأموال وتمويل الإرهاب وتمويل انتشار أسلحة الدمار الشامل بصورة دورية واتخاذ التدابير والإجراءات اللازمة لخفض المخاطر وإدارتها بالتعاون مع الجهات المختصة.
د التعاون وتبادل المعلومات مع الجهات النظيرة المسؤولة عن الرقابة على أعمال مزودي خدمات الأصول الافتراضية.
المادة 7- تحدد شروط منح الترخيص لمزودي خدمات الأصول الافتراضية ومتطلباته وحالات إلغائه والرسوم الواجب استيفاؤها والحد الأدنى لرأس المال والضمانات اللازمة لذلك وغيرها من الأمور بمقتضى نظام يصدر لهذه الغاية.
المادة 8 – يلتزم مزود وخدمات الأصول الافتراضية بما يلي:
أ – متطلبات مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب وانتشار أسلحة الدمار الشامل وفق أحكام قانون مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب والأنظمة والتعليمات الصادرة بموجبه، ولهذه الغاية يعتبر مزودو خدمات الأصول الافتراضية من الجهات المبلغة.
ب – الحصول على كافة البيانات المتعلقة بأطراف التحويل والوسطاء وفق أحكام القوانين والأنظمة والتعليمات ذوات العلاقة، ولهذه الغاية تعتبر عمليات تحويل الأصول الافتراضية عمليات عابرة للحدود ويلتزم بالحصول على البيانات المتعلقة بها.
المادة 9 – أ – تلتزم الهيئة والجهات المختصة بوضع الآليات المناسبة لاتخاذ الإجراءات اللازمة بخصوص الأشخاص الذين يمارسون أنشطة خدمات الأصول الافتراضية دون الحصول على الترخيص.
ب – على الوزارات والدوائر الحكومية والمؤسسات الرسمية العامة والمؤسسات العامة والجهات المختصة تزويد الهيئة بناء على طلبها بأي وثائق أو بيانات أو معلومات تراها لازمة لتمكينها من القيام بمهامها المنصوص عليها في هذا القانون.
ج- على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر، لا تتمتع حسابات مزودي خدمات الأصول الافتراضية البنكية بالسرية المصرفية في مواجهة أي استفسار مقدم بشأنها من رئيس الهيئة.
المادة 10 – أ- للبنك المركزي قبول إصدار أو استخدام أي من الأصول الافتراضية الأغراض الدفع في المملكة وفقا للضوابط والمتطلبات التي يحددها بمقتضى تعليمات يصدرها لهذه الغاية.
ب – يحظر على مزودي خدمات الأصول الافتراضية استخدامها أو تسهيل استخدامها لأغراض الدفع في المملكة ما لم يقرر البنك المركزي خلاف ذلك وفقا لأحكام الفقرة (أ) من هذه المادة.
ج – لغايات هذه المادة، تعني عبارة (أغراض الدفع) أي عملية تتم على الأصول الافتراضية بقصد الوفاء ببدل الخدمات أو السلع أو أي التزامات مالية مترتبة في الذمة.
المادة 11 – أ – تعتبر أي من الشركات الخاضعة لرقابة وإشراف البنك المركزي مرخصة لممارسة أي من أنشطة الأصول الافتراضية المنصوص عليها في البندين (2) و (5) من الفقرة (أ) من المادة (4) من هذا القانون، وذلك بعد الحصول على الموافقة المسبقة من البنك المركزي على ممارستها واستيفاء أي شروط أو متطلبات أو ضمانات يحددها لهذه الغاية.
ب – تخضع الشركات المشار إليها في الفقرة (أ) من هذه المادة عند ممارستها لأنشطة الأصول الافتراضية لرقابة البنك المركزي وإشرافه، وتطبق عليها عند مخالفتها أحكام هذا القانون والأنظمة والتعليمات الصادرة بمقتضاه العقوبات والإجراءات الإدارية المنصوص عليها في قانون البنوك.
المادة 12 – على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر:
أ – على مزود خدمات الأصول الافتراضية الفصل بين أمواله وأصوله الافتراضية وأموال عملائه والأصول الافتراضية العائدة لهم، وذلك وفق الشروط التي يحددها المجلس لهذه الغاية.
ب – لا يجوز بأي حال أن يتم توزيع الأموال والموجودات التي بحوزة مزود خدمات الأصول الافتراضية العائدة لعملائه على دائنيه في حال تصفيته أو في حال عدم وفائه بالالتزامات المترتبة عليه.
ج – لا تخضع الأموال والأصول الافتراضية العائدة لعملاء مزودي خدمات الأصول الافتراضية لإجراءات الحجز أو الرهن أو التصفية أو الإعسار التي يخضع لها مزودو خدمات الأصول الافتراضية.
د – يحدد البنك المركزي الشروط والمتطلبات المنصوص عليها في هذه المادة المتعلقة بالشركات الخاضعة لرقابته وإشرافه بمقتضى تعليمات يصدرها لهذه الغاية.
المادة 13 – مع مراعاة أحكام الفقرة (ج) من المادة (12) من هذا القانون، تخضع الأصول الافتراضية لإجراءات حجز الأموال ومصادرتها وتجميدها وإدارتها ولإجراءات التعاون الدولي والمساعدات القانونية المتبادلة وفقا لأحكام التشريعات ذوات العلاقة.
المادة 14 – تطبق على مزودي خدمات الأصول الافتراضية المخالفين لأحكام هذا القانون والأنظمة والتعليمات الصادرة بمقتضاه التدابير المنصوص عليها في قانون الأوراق المالية وأحكام العقوبات المنصوص عليها في قانون مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب المعمول به فيما يتعلق بمتطلبات مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب وانتشار أسلحة الدمار الشامل.
المادة 15 – أ – يعاقب كل من يخالف أحكام المادة (5) من هذا القانون بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبغرامة لا تقل عن خمسين ألف دينار ولا تزيد على مائة ألف دينار.
ب – على الجهات المختصة اتخاذ الإجراءات اللازمة لإغلاق مكان مزاولة أنشطة الأصول الافتراضية لصالح الغير أو الترويج لها دون ترخيص ومصادرة الأدوات المستخدمة لذلك.
المادة 16 – أ – تطبق أحكام قانون الاوراق المالية فيما لم يرد عليه نص خاص في هذا القانون والأنظمة والتعليمات الصادرة بموجبه.
ب – لا يعمل بأي نص ورد في أي تشريع آخر إلى المدى الذي يتعارض فيه مع أحكام هذا القانون.
المادة 17 – أ – يصدر مجلس الوزراء الأنظمة اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.
ب – يصدر المجلس التعليمات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون، بما في ذلك الشروط والإجراءات والمتطلبات الفنية والتقنية المرتبطة بأنشطة الأصول الافتراضية وشروط التعامل بها.
المادة 18 – رئيس الوزراء والوزراء مكلفون بتنفيذ أحكام هذا القانون.
الأونصة فوق 3200 دولار .. الذهب يسجل مستوى قياسياً جديداً