بعد التعديلات الأخيرة .. طريقة تسجيل شقة في الشهر العقاري

ما طريقة تسجيل العقارات في الشهر العقاري ؟ سؤال يهم المواطنين الراغبين في تسجيل ممتلكاتهم العقارية لضمان عدم تعرضها إلى أي نزاع قانوني أو وضع يد غير قانوني أو غيره، لذا نسلط الضوء في هذا التقرير على التعليمات الجديدة التي أصدرتها مصلحة الشهر العقاري والتوثيق، والتي تلزم المتقدم لتسجيل عقار بتقديم العقد الابتدائي، بوصفه شرطا أساسيًّا لإتمام تسجيل هذا العقار، ما يلغي إمكانية الاكتفاء بإقرار رسمي بفقدان العقد، كما كان معمولًا به سابقا.

 

طريقة التسجيل في الشهر العقاري

التعديلات الأخيرة التي أقرّتها مصلحة الشهر العقاري تهدف إلى ضبط إجراءات التسجيل العقاري، وضمان صحة الملكيات، والحد من المنازعات الناجمة عن عمليات التسجيل غير الموثقة بدقة.

كل ما تريد معرفته عن طريقة تسجيل العقارات بعد التعديلات الأخيرة

هذه التعليمات اشتملت على أن يكون الشهود الذين يشهدون على إقامة الحائز للشقة، مثبتا في بطاقة الرقم القومي الخاص بهم إقامتهم في عنوان العقار المراد شهره.

جاء نص المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 الصادر بتاريخ 4 فبراير كالآتي: "إلحاقًا بالمنشور الفني رقم “19” الصادر بتاريخ 2 سبتمبر 2022، بشأن نطاق وإجراءات تطبيق القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية والحاقًا بالمنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 13 يونيو 2023، بشأن فقد سند تحقيق الواقعة المادية العقد العرفي” وجواز الأخذ بإقرار مصدق علي توقيعاته في حالة فقد السند العرفي وذلك على النحو الوارد بهما".

نصت المادة 10 مكرر من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون 9 لسنة 2022 على أنه "يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله أو تغييره أو زواله أو تقريره بطريق التسجيل، ويعد من هذه الوقائع في تطبيق أحكام هذه المادة الحيازة المكسبة للملكية وفقا لأحكام المادتين 968 و969 من القانون المدني، أو الحيازة المصحوبة بسند، وفي حالة لو كان عرفيًّا، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كان بحسن نية حتى التسجيل".

كل ما تريد معرفته عن طريقة تسجيل العقارات بعد التعديلات الأخيرة

كما نصت المادة 22 من القانون ذاته على أنه "مع عدم الاخلال بالأحكام الخاصة المنظمة قانونًا، يجب أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها في المادة 21 من هذا القانون على ما يلي:

1- البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته.

2- خريطة رسمية رقمية مبينًا بها بيانات واحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل.

3- السند القانوني لطلب التسجيل.

نصت المادة 22 مكرر من ذات القانون على أنه "لا يقيد طلب الشهر ما لم يكن مستوفيا للبيانات والمستندات الواردة بالمادة 22 من هذا القانون، وذلك كله على النحو الذي تبيئه اللائحة التنفيذية لهذا القانون".

وجاء نص المادة 14 مكررًا من اللائحة التنفيذية للقانون الصادرة بقرار المستشار وزير رقم 2332 لسنة 2022 على أنه “إذا كان موضوع الطلب، أو أصل الملكية أو الحق العيني يستند إلى وضع اليد للمدة المكسبة للملكية، أو غيرها من الوقائع وفقا لنص المادة ( 23 مكررا( من قانون تنظيم الشهر العقاري فتتبع الإجراءات التالية:

يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد ومدته، وسببه ومدى استكمال شروطه، أو لتحقيق الواقعة المكسبة للملكية حسب الأحوال، طبقا لأحكام القانون المدني أو قانون تنظيم الشهر العقاري بحسب الأحوال على أن يُحرر بتلك المعاينة محضر يتضمن بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب يُذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة، وأقوال مقدم الطلب وجيرة العقار محل الطلب والحائزون له، والمعترضون بحسب الأحوال، وبصفة عامة كل من يلزم سماع أقوالهم، ويُوقع على المحضر من الحاضرين، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان سبب امتناعه.

اقرأ أيضا:

"المستلزمات الطبية" تناقش بعد غد ملف التصديق بالشهر العقاري على وكالات التصديربعد تعديلات الشهر العقاري.. ماذا ينتظر أصحاب العقارات عند البيع والشراء؟خطوات تسجيل شقة بالشهر العقارى والأوراق والرسوم المطلوبة 2025تسجيل الشقة في الشهر العقاري 2025.. الإجراءات والرسوم والمستندات المطلوبة

كما يجب لقيد الطلبات تقديم السند القانوني لطلب التسجيل على النحو الموضح بالنماذج الصادر بها قرار المستشار وزير العدل رقم 2332 لسنة 2022 بحسب نوع كل طلب وبالنسبة للطلبات المقدمة وفقا لنموذج 1 عقاري "تحقيق واقعة مادية يجب تقديم المستندات التي تفيد تحقق الحيازة وشروطها، كما أوجبت اللائحة التنفيذية على رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين إجراء المعاينة على الطبيعة؛ للتحقق من وضع اليد وتحرير محضر يتضمن بيانًا مفصلا عن العقار محل الطلب يذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقًا لحالته في الطبيعة، على النحو السالف بيانه واتساقًا مع تلك الأحكام.

وبناءً عليه تقرّر:

أولا: يلغى العمل بأحكام المنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 31 يناير 2023، ويتم التأكيد على ضرورة وجود السند العرفي.

ثانيا: يتعين على مأموريات الشهر العقاري الخاضعة لأحكام القانون 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية، إمساك دفتر خط سير يخصص لإثبات الانتقال للمعاينة على الطبيعة، في طلبات تحقيق الواقعة المادية.

ثالثا: تؤكد المصلحة ضرورة الالتزام بتنفيذ الضوابط الواردة بنص المادة 14 مكررًا من اللائحة التنفيذية السالف بيانها، وبصفة خاصة أن يتضمن محضر المعاينة على الطبيعة بيانًا مفصلا عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته، طبقًا لحالته في الطبيعة، والقائم بالمعاينة وصفته في ذلك بإثبات التفويض بإجرائها من رئيس المأمورية)، ويراعى عند أخذ أقوال جيرة العقار محل الطلب التحقق من إقامتهم كجيرة للعقار، بموجب محل الإقامة الثابت في بطاقة الرقم القومي، أو إقرارهم بذلك بمحضر أخذ الأقوال، وتحملهم مسؤولية ظهور خلاف ذلك، وأن يتم التوقيع منهم قرين هذا الإقرار، ويراعى إرفاق صورة البطاقة في محضر المعاينة.

المصدر: صدى البلد