لغز العقارات

اللاجئون «كلمة السر» فى رفع القيمة الإيجاريةالتلاعب فى العقود وألاعيب السماسرة وراء اشتعال السوقمواطنون: مطلوب رقابة حكومية على الإيجار وتحديد منطقى لأسعار الشقق

 

 

تشهد مصر منذ سنوات زيادات مستمرة فى قيمة الإيجارات وأسعار العقارات، سواء فى المناطق الشعبية أو المتوسطة، وكانت الحجة زيادة الطلب على العقارات نتيجة لوجود عدد كبير من اللاجئين فى مصر، إلا أنه بعد عودة العديد منهم إلى أوطانهم خلال الفترة الأخيرة وضعف حركة البيع والشراء فى السوق العقارى، إلا أنّ الأسعار لا تزال تشهد حالة غليان.

الكثير من الخبراء أرجعوا أسباب ذلك إلى بعض العوامل الاقتصادية، والاجتماعية، فيما طالب المواطنون بضرورة فرض قوانين فعالة تُنظم العلاقة بين المالك والمستأجر، وتنظم عملية البيع والشراء، خاصة أن كل منطقة يسيطر عليها بعض السماسرة وبعضهم من أصحاب العقارات الذين يتفقون على سعر محدد للإيجار المفروش أو الفاضى، ويغالون فى أسعار التمليك، ومن الصعب أن يكسر غيرهم هذه الأرقام، وتتفاوت هذه الأسعار من منطقة لأخرى طبقًا لحالتها والخدمات المتوفرة بها وحالة الوحدة السكنية نفسها.

وتبدأ سعر الإيجارات للشقق المفروشة فى المناطق الشعبية من 8 آلاف جنيه وتصل إلى 20 ألف جنيه فى المناطق الراقية، وتزيد على ذلك لتصل إلى 50 ألفًا فى المدن الجديدة، بينما الشقق بدون فرش تبدأ من 5 آلاف وحتى 8 آلاف، والتمليك تبدأ من 700 ألف، وتختلف طبقًا لحالة الشقة وموقعها والخدمات المتوفر بها، وتزيد على ذلك بكثير فى المدن الجديدة.

وعلى مدار السنوات الماضية استضافت مصر أكثر من 792 ألف لاجئ وطالب لجوء من 62 جنسية مختلفة حسب بيان لمفوضية اللاجئين، لكن الأرقام شبه الرسمية تؤكد وجود 9 ملايين لاجئ، بينهم نحو 1.5 مليون سورى يقيمون داخل مصر، كانوا السبب الرئيسى فى ارتفاع سعر الإيجارات والتمليك.

ومع دخولنا عام 2025، تزداد التوقعات والقلق حول مستقبل سوق العقارات، خاصة فى ظل التذبذبات الاقتصادية المستمرة وتأثير سعر الدولار على القطاعات المختلفة. خاصة سوق العقارات الذى يتأثر بشكل كبير بالعوامل الاقتصادية، وعلى رأسها سعر الصرف الذى يلعب دورًا محوريًا فى تحديد الأسعار واتجاهات الطلب والعرض.

وتعليقًا على ذلك قال الدكتور السيد خضر، الخبير الاقتصادى، إنّ التضخم الاقتصادى وارتفاع تكاليف البناء هما أهم أسباب استمرار ارتفاع أسعار الإيجارات والتمليك، مشيرًا إلى أنّه مع استمرار انخفاض قيمة الجنيه المصرى وارتفاع أسعار المواد الخام مثل الحديد والأسمنت، ازدادت تكاليف البناء بشكل كبير.

«هذه الزيادة تُحمَّل فى النهاية على المستأجرين أو المشترين».. يستكمل الخبير الاقتصادى حديثه ويقول إن ارتفاع أسعار الطاقة والوقود، فضلًا عن زيادة تكاليف النقل تعتبر ضمن أسباب استمرار حالة غليان سوق العقارات.

وأشار الخبير الاقتصادى إلى أنّه رغم خروج العديد من اللاجئين وانخفاض الطلب على العقارات فى بعض المناطق، إلا أن الطلب على الوحدات السكنية فى مناطق أخرى لا يزال مرتفعًا ولكن على يد الكثير من التجار كنوع من الاحتكار لكى يقوموا ببعض التعديلات فى الشقق ويعرضونها من جديد بأسعار مرتفعة.

«التاجر يشترى شقة مثلًا تشطيبها قديم ويقوم بعمل بعض الديكورات والدهانات فيها ويعرضها بأعلى من قيمتها كثيرًا».. يستكمل الخبير الاقتصادى حديثه، مشيرًا إلى أن التفاوت فى الطلب يعزز استمرار ارتفاع الأسعار فى المناطق الشعبية والمتوسطة، موضحًا أنّ السياسة العقارية الحكومية تلعب دورًا كبيرًا أيضًا فى تحديد ملامح سوق العقارات، خاصة مع حرص حكومة مصطفى مدبولى، على المشروعات القومية مثل العاصمة الإدارية الجديدة ما أدى إلى توجيه جزء كبير من الاستثمارات العقارية نحو هذه المشروعات، وهو ما قلل من حجم الاستثمارات الموجهة للمناطق الشعبية والمتوسطة، وهذا النقص فى الاستثمار يُترجم إلى زيادة فى الأسعار بسبب قلة العرض.

هذا ويُعد المضاربون العقاريون من بين العوامل المهمة التى تُسهم فى رفع الأسعار.. حسب ما قاله الخبير الاقتصادى، مشيرًا إلى أنّ العديد من المستثمرين يقومون بشراء وحدات سكنية ليس بهدف السكن وإنما بهدف الاستثمار، مما يقلل من عدد الوحدات المتاحة فى السوق ويرفع الأسعار، علاوة على ذلك، يُفضل بعض المستثمرين الاحتفاظ بالوحدات السكنية بدلًا من تأجيرها، ما يؤدى إلى انخفاض المعروض.

 

قوانين فعالة

الكثير من المواطنين الباحثين عن شقة سكنية سواء بالإيجار أو تمليك أشاروا إلى ضرورة وجود قوانين فعالة تُنظم العلاقة بين المالك والمستأجر، حيث يقوم الملاك بزيادة أسعار الإيجارات بشكل عشوائى دون رقابة حكومية.

حديث الخبير الاقتصادى يؤكده الكثير من المواطنين المتضررين، وقال أمجد خلف، موظف، إنه تردد كثيرًا على المقاهى للتعامل مع السماسرة وأصحاب مكاتب العقارات لشراء شقة سكنية «تمليك» فى مربع اللبينى بفيصل، ولكن أصحاب الشقق يغيرون الاتفاق وسعر الشقة خلال 24 ساعة بعد دفع العربون.

وتابع: «تانى يوم بيتصل عليا يقولى خد العربون بتاعك.. انا مش هبيع.. وبيكون السمسار جاب له زبون برقم أكبر من اللى عارضه عليا».

الحكاية لا تختلف كثيرًا عما رواه فريد عبدالعال، الذى دخل فى مشاجرات عديدة مع السماسرة الذين يتلاعبون به بالاتفاق مع أصحاب الشقق، فبعد الاتفاق على سعر محدد للشقة لا تمر ساعات حتى يتصلون عليه ويبلغونه بالرجوع فى قرار البيع بسبب رفع الأسعار من جديد، وقال: «فى سواد الليل بدفع 10 آلاف جنيه زيادة عن قيمة الاتفاق».

يشير «عبدالعال» إلى أن الإيجار فى فيصل وصل إلى 10 آلاف جنيه للشقة 100 متر فى مربع شعبى وحوارى ضيقة، بحجة وجود لاجئين لديهم الاستعداد لدفع هذا المبلغ، وهنا يفاضل أصحاب العقارات بين المصريين واللاجئين.

وأشار أحد السماسرة بمنطقة فيصل بالجيزة إلى أنّ كثيرًا من أصحاب العقارات يتركون الشقق ويرفضون بيعها لحين الوصول إلى السعر المحدد فى خيالهم، فهم ينتظرون اشتعال سعر الدولار ليعرضوها بأسعار فلكية خاصة إذا كانت الخدمات متوفرة بها مثل عداد الكهرباء القديم والغاز والمياه.

ويستكمل السمسار حديثه قائلًا: يُفضل الكثير شراء العقارات بدلًا من استئجارها، ما يزيد من الطلب على التمليك. وهو ما يدفع الأسعار إلى الارتفاع، ويسعى الأفراد لتأمين مستقبلهم من خلال التمليك.

وتابع: على الرغم من ضعف حركة البيع والشراء، فإن بعض أصحاب العقارات يفضلون الاحتفاظ بوحداتهم بدلًا من بيعها بأسعار منخفضة، معتقدين أن الأسعار ستستمر فى الارتفاع على المدى الطويل. هذا السلوك يُقلل من المعروض فى السوق، ما يؤدى إلى زيادة الأسعار.

وأردف: تتركز غالبية الشقق الجديدة ذات التشطيب الفاخر على فئة مواطنين المنتمين للطبقات العالية، مما يُهمل احتياجات الطبقات المتوسطة والشعبية. هذا التركيز يؤدى إلى نقص المعروض من الوحدات السكنية ذات الأسعار المناسبة، ما يدفع الأسعار فى هذه الفئة للارتفاع.

الحلول المقترحة من قبل بعض ملاك العقارات تكمن فى 4 خطوات: البداية تكون مع تعزيز الرقابة الحكومية، من خلال وضع آليات فعالة لضبط أسعار الإيجارات والتمليك، مثل وضع سقف للإيجارات أو تقديم إعفاءات ضريبية للمستثمرين الذين يُركزون على بناء وحدات موجهة للفئات المتوسطة والشعبية.

والحل الثانى فى زيادة الاستثمار فى الإسكان المتوسط والشعبى، مشيرين إلى ضرورة توجيه الاستثمارات إلى بناء مشروعات عقارية تلبى احتياجات الطبقات المتوسطة والشعبية. هذا التوجه يُمكن أن يُقلل من الفجوة بين العرض والطلب ويُساهم فى استقرار الأسعار.

كما أشاروا إلى ضرورة سن قوانين تحمى حقوق كل من المستأجرين والملاك، وتُوفر إطارًا قانونيًا يمنع الاستغلال ويُحقق توازنًا فى العلاقة بين الطرفين، مع تقديم حوافز للمستثمرين، مثل تخفيض الضرائب أو تقديم أراضٍ بأسعار مخفضة للمطورين الذين يُركزون على بناء وحدات سكنية بأسعار مناسبة،كما يجب تغيير الثقافة المجتمعية التى تُفضل التمليك على الإيجار. ويمكن أن تُسهم سياسات حكومية داعمة للإيجار طويل الأجل فى تغيير هذا النمط.

كما أشار عدد من السماسرة إلى أنّ توقف البناء فى قرى المحافظات يشكل تحديًا كبيرًا لسوق العقارات، حيث يؤدى إلى تقليص المعروض وزيادة الأسعار، مما يثقل كاهل المشترين ويعوق التنمية. لذلك بات من الضرورى اتخاذ إجراءات فعالة لدعم قطاع البناء وتحقيق التوازن بين العرض والطلب لضمان استقرار السوق العقارى وتحقيق التنمية المستدامة.

ممارسات أخرى يوم بها بعض من السماسرة معدومى الضمير تكمن فى ترويج معلومات مغلوطة حول ارتفاع أسعار العقارات فى المنطقة وتكون المقاهى أرضا خصبًا لذلك، ما يدفع الملاك إلى رفع أسعار الإيجارات أو البيع. هذه المعلومات المضللة تعتمد على خلق وهم بأن هناك طلبًا متزايدًا أو مستثمرين كبارًا يستهدفون المنطقة.

كما يعمد بعض السماسرة إلى شراء أو استئجار عدة وحدات سكنية بأسعار معقولة، ثم إعادة طرحها فى السوق بأسعار مبالغ فيها. هذا الأسلوب يخلق ندرة مصطنعة للوحدات السكنية، ما يدفع الأسعار إلى الارتفاع.

لم يتوقف الأمر على هذا فحسب، بل رصدنا استخدام بعض السماسرة ثغرات قانونية لزيادة أرباحهم، مثل التلاعب فى عقود الإيجار أو فرض رسوم إضافية غير قانونية على المستأجرين. كما يستغلون غياب الرقابة على بعض المناطق الشعبية لتحديد الأسعار عشوائيًا دون الالتزام بالسوق الحقيقى.

من ألاعيب السماسرة الشائعة أيضًا فى المناطق الشعبية إثارة المنافسة بين المستأجرين عن طريق الإيحاء بأن هناك طلبًا كبيرًا على الوحدة السكنية، ما يدفع المستأجرين إلى تقديم عروض أعلى للحصول على العقار.

يقوم بعض السماسرة بإخفاء عيوب العقار أو الترويج لوحدات سكنية بأنها تتمتع بمزايا غير موجودة. هذا الأسلوب يُضلل المشترين ويدفعهم لدفع أسعار أعلى من القيمة الحقيقية للعقار.

هذه الممارسات انعكست بالسلب على التوافق الطبقى فى المساكن فتجد فئات من الأطباء والمهندسين وغيرهم من المهن الراقية يقطنون بجوار بعض من المسجلين وأصحاب الحرف الدنيوية وغيرهم من الأميين، ما يخلق حالة من الخناق والكبت المستمر ويصل الأمر إلى المشاجرات اليومية.

المصدر: بوابة الوفد