دورة بطيئة: هل تشهد سوق العقارات الصينية تصحيحاً في عام 2025؟
تاريخ النشر: 19th, December 2024 GMT
حظيت أزمة القطاع العقاري الصيني باهتمام غير مسبوق داخل الأوساط الاقتصادية المحلية والعالمية؛ نظراً لتأثيرها المحتمل على مسار نمو الاقتصاد الصيني والعالمي. وتجلت مظاهر الركود العقاري في الصين بوضوح بداية من عام 2020، مع التعثر المالي لعدد من كبار المطورين العقاريين، فضلاً عن تزايد أعداد المشروعات العقارية غير المكتملة وفق جداولها الزمنية الأصلية.
وأثرت تلك التطورات في ثقة المستثمرين والمشترين بالسوق العقارية الصينية، وسط تراجع مؤشرات الاقتصاد الصيني منذ جائحة كورونا. بناء عليه، شهدت السوق العقارية الصينية دورة ممتدة من التباطؤ تمثلت في ارتفاع المخزون العقاري غير المباع وضعف مبيعات العقارات الجديدة، فضلاً عن انخفاض زخم أسعار العقارات السكنية.
وإزاء الوضع المتفاقم بالقطاع العقاري، أقرت الحكومة الصينية في غضون العام الجاري حزمة من التدابير التي تستهدف إنعاش القطاع بما في ذلك توفير آليات لتمويل برامج الإسكان الميسر ودعم المشروعات العقارية غير المكتملة، إلى جانب تقديم حوافز ضريبية للمتعاملين بالسوق.
وعلى الأرجح أن تسهم التدابير المعلنة في إنعاش السوق العقارية الصينية تدريجياً، خاصة بالمدن الرئيسية مثل بكين وشنغهاي، مع ذلك ستستغرق دورة تصحيح المبيعات والأسعار فترة أطول من المتوقع، بالنظر إلى المناخ الاقتصادي غير المواتي، وتراجع باقي القطاعات الاقتصادية خاصة التصنيع.
اهتزاز الثقة:
بلغت أزمة القطاع العقاري بالصين ذروتها مع مواجهة عدد من شركات التطوير العقاري في عام 2020 صعوبات في سداد التزاماتها المالية، وجاء ذلك بعد أن أطلقت الحكومة الصينية سياسة “الخطوط الحمراء الثلاثة” التي تهدف لضبط القطاع العقاري وتقليص الديون المتراكمة المستحقة على الشركات العقارية. بموجب هذه السياسة، تم فرض قيود صارمة على توفير التمويل والسيولة، من قبل البنوك الحكومية، للمطورين العقاريين الرئيسيين.
وقد أسفرت تلك السياسة عن انهيار مالي للعديد من المطورين العقاريين المثقلين بالديون. ففي عام 2021، تخلفت شركة “إيفرغراند” عن سداد ديون تجاوزت 300 مليار دولار، لتضطر السلطات المحلية لاتخاذ قرار بتصفيتها في يناير 2024. كما تواجه شركة “كانتري غاردن”، أحد أكبر مطوري العقارات في الصين، أزمة مالية شديدة نتيجة مديونيتها الضخمة، البالغة 205 مليارات دولار؛ مما دفعها لاعتماد خطة لإعادة هيكلة ديونها.
وأدى التدهور المالي الذي أصاب عدداً من الشركات العقارية الكبرى إلى جانب تزايد عدد المشروعات العقارية غير المكتملة إلى اهتزاز ثقة المتعاملين بالنشاط العقاري في الصين، هذا بالتوازي مع استمرار مؤشرات تراجع أداء الاقتصادي الصيني وقطاع التصنيع. ويتمثل التهديد الرئيسي في أن مخاطر القطاع العقاري، ما لم تتم معالجتها، ستفرض أيضاً ضغوطاً على الأوضاع المالية للحكومات المحلية، والمصارف الصينية ذات الانكشاف الواسع على القروض العقارية.
جدير بالذكر أن تعرض البنوك الصينية للقطاع العقاري بلغ 25.9% بنهاية عام 2023، وفق “ستاندرد آند بورز غلوبال ماركت إنتليجنس”. من ثم، تتخوف الأوساط المحلية والعالمية من أن تفاقم تدهور القطاع العقاري الصيني سوف يقوض بشكل مباشر مسار نمو الاقتصاد الصيني والعالمي، وسيؤثر تباعاً في الأسواق المالية والعديد من الصناعات العالمية.
مؤشرات هبوط:
عانت سوق العقارات الصينية من دورة طويلة من تباطؤ الأسعار وضعف مبيعات العقارات الجديدة؛ مما زاد حالة عدم اليقين بشأن أوضاع السوق العقارية والاقتصاد الصيني بشكل عام، ويتبين ذلك على النحو التالي:
• تراجع الاستثمارات العقارية: تباطأ زخم الاستثمارات العقارية في السوق الصينية على مدار الأشهر العشرة الأولى من عام 2024، امتداداً لما كان عليه الحال في عام 2023. وبلغ حجم الاستثمارات في التطوير العقاري نحو 8.63 تريليون يوان (1.1 تريليون دولار)، بانخفاض قدره 10.3% على أساس سنوي، وفق مكتب الإحصاء الوطني الصيني. ويُظهر هذا التراجع استمرار الضغوط التي يتعرض لها القطاع العقاري؛ نتيجة للقيود الائتمانية المفروضة عليه والأزمة المالية التي يواجهها العديد من المطورين العقاريين.
• تراجع المبيعات العقارية الجديدة: تراجعت ثقة المشترين بسوق العقارات، في ضوء المشكلات الجمة التي عانى منها القطاع، خاصة فيما يتعلق بعدم اكتمال العديد من المشروعات العقارية المتفق عليها مع العملاء. ودفع ذلك نحو تباطؤ مبيعات العقارات الجديدة (السكنية والتجارية والأعمال) في الفترة من 2020 حتى 2023 بنسبة بلغت 32.8%، واستمر هذا التراجع في عام 2024، حيث سجلت المبيعات تراجعاً سنوياً في الفترة بين يناير وأكتوبر 2024 بنسبة 20.9%، والمبيعات السكنية وحدها بنسبة 22%.
• المخزون العقاري غير المباع: مع تباطؤ حركة المبيعات الجديدة، ارتفع المخزون العقاري غير المباع بشكل متواصل في عامي 2023 و2024، وبلغت نسبة الزيادة 22.2% في عام 2023، في حين زاد المخزون بنسبة 12.7% في الفترة من يناير إلى أكتوبر من العام الجاري، وفي العقارات السكنية بلغت 19.6% خلال نفس الفترة المذكورة.
• أسعار العقارات: مع وفرة المعروض السكني وتأزم أوضاع القطاع العقاري، تعرضت أسعار العقارات السكنية بالمدن الصينية الكبرى لضغوط هبوطية في غضون عام 2024. وقد انخفضت أسعار المنازل في الصين بنسبة 5.2% على أساس سنوي في أكتوبر 2024، بعد تراجع قدره 5.9% على أساس سنوي في سبتمبر 2024. ومن المتوقع أن يستمر الاتجاه الهبوطي للسوق في الأمد القريب، حيث يُقدر أن تنخفض أسعار المنازل الجديدة بمعدل إضافي يبلغ 5% في عام 2025، وفق وكالة “فيتش” للتصنيف الائتماني.
تدابير الإنقاذ:
سارعت الحكومة الصينية لاتخاذ حزمة من التدابير في العام الجاري بغية دعم استقرار وإنعاش القطاع العقاري، بما في ذلك إعداد قائمة بيضاء لمشروعات التطوير العقاري المؤهلة للحصول على قروض من البنوك. إلى جانب ذلك، خفض بنك الشعب الصيني في شهر مايو الماضي متطلبات الدفعة الأولى لمشتري المنازل لأول مرة بنسبة 5 نقاط مئوية إلى 15%، مع إلغاء الحد الأدنى لسعر الفائدة على الرهن العقاري.
وقد جرى توفير تمويلات لمشروعات “القائمة البيضاء” بقدر 2.23 تريليون يوان (306 مليارات دولار) حتى 16 أكتوبر الماضي، ومن المقرر أن تزيد الاعتمادات المالية المخصصة لها إلى 4 تريليونات يوان (550 مليار دولار) مع نهاية عام 2024. إلى جانب الحزمة التمويلية السابقة، أتاح المركزي الصيني تمويلات أخرى تقدر بنحو 300 مليار يوان (41.3 مليار دولار) لإدراج الوحدات السكنية غير المباعة ضمن برامج للإسكان الميسر.
وقامت الحكومة الصينية باتخاذ خطوات إضافية في نوفمبر الماضي لتعزيز مرونة سوق الإسكان ودعم الطلب المحلي على العقارات، حيث قدمت وزارة المالية الصينية حوافز ضريبية على معاملات المساكن شملت توسعة نطاق وعاء ضريبة التصرفات العقارية، البالغة 1%، لتشمل الشقق السكنية البالغة مساحتها 140 متراً مربعاً، بدلاً من 90 متراً مربعاً فقط. كما ألغت مدينة شنغهاي تطبيق ضريبة القيمة المضافة على معاملات بيع الوحدات السكنية، حال مرور أكثر من عامين على ملكيتها.
احتواء الأزمة:
تعكس التمويلات والحوافز المقدمة للقطاع العقاري مدى استعداد بكين لاتخاذ تدابير جذرية لإنعاش السوق العقارية واستعادة الثقة بالاقتصاد الصيني. وقد ساعدت هذه الإجراءات بالفعل على تقليص وتيرة تراجع أسعار المنازل في الصين، ولاسيما بالمدن الكبرى مثل بكين وشنغهاي وشينزين. ووفق وكالة “موديز” للتصنيف الائتماني، من المرجح أن تساعد التدابير التحفيزية المعلنة على الحد من وتيرة انخفاض حجم المبيعات الجديدة المتعاقد عليها، أقله على مدار العام المقبل.
ومع ذلك، ترى مؤسسات استشارية وائتمانية أخرى أن أزمة القطاع العقاري المتمثلة في تباطؤ زخم الأسعار وضعف أحجام المبيعات قد تستمر في عام 2025، رغم انخفاض حدتها. ويُعتقد أن أسواق العقارات في المدن الصينية غير الرئيسية لا تزال تواجه رياحاً معاكسة قوية بفضل ضعف أساسيات الطلب والعرض المفرط للوحدات السكنية والتجارية. قد يدفعنا هذا للقول إن الأمر قد يستغرق دورة طويلة، كي تتمكن السوق العقارية الصينية بأكملها من تصحيح أوضاعها المتأزمة، والعودة لمعدلاتها الطبيعية.
في ضوء التوقعات المذكورة آنفاً، يمكن الاستخلاص أن السوق العقارية الصينية (لاسيما المدن الكبرى) تمر بدورة تصحيح بطيئة للأسعار، والتي بدأت بدورها مع توجه الحكومة لاتخاذ تدابير تحفيزية لدعم ثقة المستثمرين بالمعاملات العقارية. ولكن لكي يتمكن السوق بأكملها من تصحيح أوضاعها، ستستمر الحكومة الصينية على الأرجح في تقديم مزيد من الدعم المالي وغير المالي للقطاع بالأمد القريب، بغية استعادة الثقة بالنشاط العقاري والاقتصادي الصيني بصفة عامة.
” يُنشر بترتيب خاص مع مركز المستقبل للأبحاث والدراسات المتقدمة، أبوظبى ”
المصدر: جريدة الوطن
إقرأ أيضاً:
السفير الصيني بالقاهرة: العلاقات بين مصر والصين في أفضل مراحلها.. إقبال شديد من المصريين لتعلم اللغة الصينية.. القاهرة وبكين يتشاركان في دعم فلسطين.. الزناتي: 12 مليار دولار قيمة التبادل التجاري
تابع أحدث الأخبار عبر تطبيق
أكد السفير الصيني بالقاهرة لياو ليتشينج، يوم الأربعاء أن العلاقات المصرية الصينية في أفضل مرحلة لها على مر التاريخ وتشهد تقدم شديد في التعاون بين البلدين، على كافة المجالات وخاصة الاقتصادية والثقافية والسياسية.
العلاقات المصرية الصينيةجانب من الندوةوقال السفير الصيني بالقاهرة خلال الندوة التي نظمتها لجنة الشئون الخارجية بنقابة الصحفيين برئاسة الأستاذ حسين الزناتي، إن هناك إقبال شديد من المصريين لتعلم اللغة الصينية، وقامت مصر بأنشطة عديدة لتعلم اللغة.
واستعرض سفير بكين بالقاهرة، السياسة الصينية وانعكاسها على التعاون العربي الإفريقي الصيني في ضوء مخرجات القمم الصينية المصرية والعربية والإفريقية، والدور الصيني في دعم إقامة الدولة الفلسطينية وكذا التعاون المصرى الصيني في مجموعة البريكس لدعم الاقتصاد العالمي لأعضائها.
وفي إطار استعراضه للعلاقات الصينية المصرية، عرض السفير بعض الصور التاريخية التي تسلط الضوء على مراحل هامة في هذه العلاقات، استعرض صورة اللقاء بين الرئيس ماو تسي دونج والسفير المصري الأول في الصين، حسن رجب، حيث كانت مصر أول دولة عربية وأفريقية تقيم علاقات دبلوماسية مع الصين بعد تأسيس الجمهورية الشعبية.
كما أشار إلى المظاهرات التي نظمت في الصين عام 1956 دعمًا لمصر خلال العدوان الثلاثي في إطار جهودها لتأميم قناة السويس، مؤكدًا الدعم الثابت الذي قدمته الصين لمصر في تلك الفترة العصيبة.
كما استعرض السفير زيارة الرئيس الراحل جمال عبد الناصر إلى الصين على هامش مؤتمر باندونج في عام 1955، قائلًا إن هذه الزيارة كانت بمثابة نقطة تحول تاريخية في العلاقات الصينية المصرية، حيث تم تعزيز التعاون بين البلدين على مختلف الأصعدة.
وأكد أن الصين ومصر كانتا في طليعة الدول التي دعمت حركات التحرر في العالم الثالث، وساهمتا في تعزيز حقوق الإنسان واستقلال الدول النامية.
الشراكة الاستراتيجية بين مصر والصينجانب من الندوةوفيما يتعلق بالعلاقات الثنائية في العصر الجديد، أشار السفير إلى أن العلاقات بين الصين ومصر دخلت مرحلة جديدة منذ تولي الرئيسين شي جين بينج وعبد الفتاح السيسي منصبيهما، حيث بدأ البلدان في تطوير علاقات الشراكة الاستراتيجية الشاملة.
وتطرق إلى الذكرى العاشرة لإقامة هذه الشراكة بين الصين ومصر، والتي تمثل قفزة كبيرة في العلاقات الثنائية، مشيرًا إلى أن التعاون بين البلدين في مختلف المجالات مثل التجارة والاقتصاد والعلوم والتكنولوجيا قد شهد تطورًا كبيرًا.
وأكد السفير أن التعاون بين البلدين لم يقتصر على المجالات الاقتصادية فقط، بل امتد ليشمل مختلف جوانب الحياة بما في ذلك المجالات الثقافية والتعليمية.
وأوضح أنه بفضل هذا التعاون، أصبحت مصر أكبر شريك تجاري للصين في المنطقة، مشيرًا إلى المشاريع الكبرى التي ساهمت فيها الشركات الصينية في مصر، مثل بناء أعلى برج في إفريقيا وأول سكة حديد كهربائية في القارة.
كما لفت إلى دور الشركات الصينية في تطوير شبكات الكهرباء والبنية التحتية في مصر، بالإضافة إلى مساهماتها في مجال تكنولوجيا الفضاء.
وفيما يتعلق بالجانب الثقافي، أشار السفير إلى إقبال المصريين على تعلم اللغة الصينية، حيث تم إدراج اللغة الصينية في المناهج الدراسية في مصر، وأصبح هناك اهتمام متزايد بدراسة الثقافة الصينية في العديد من الجامعات المصرية.
كما ذكر أن عدد الرحلات الجوية المباشرة بين الصين ومصر قد بلغ 32 رحلة أسبوعيًا، مما يعكس حجم التبادل الثقافي والسياحي المتزايد بين البلدين.
كما تناول السفير دور التعاون بين الصين ومصر في المحافل الدولية، مشيرًا إلى أن العلاقات بين البلدين تجاوزت البعد الثنائي وضخت الطاقة الإيجابية في تنمية الجنوب العالمي، وامتد إلى الأمم المتحدة والمنتديات الدولية مثل مجموعة بريكس ومنتدى التعاون الصيني العربي، حيث تعاون البلدان في تقديم حلول سلمية للقضايا الدولية مثل الصراع الفلسطيني الإسرائيلي وأزمة أوكرانيا.
وأوضح لياو أن مصر والصين يدعمان القضية الفلسطينية ويدعوان من أجل إحلال السلام، ووجود حل عادل وشامل، مشيرا إلى تقديم الصين للمساعدات الانسانية للنازحين فى قطاع غزة.
وقال السفير الصيني إن العلاقات قوية بين مصر والصين حيث تبذل البلدان جهودا في الوساطة في الصراع الفلسطيني الإسرائيلي وتدفعان نحو المصالحة الوطنية الفلسطينية.
وفي ختام كلمته، أكد السفير الصيني لياوليتشيانج أن العلاقات الصينية المصرية تمر اليوم بأفضل مراحلها في تاريخها، وأن البلدين يسعيان إلى تحقيق المزيد من التعاون المشترك من أجل بناء مجتمع صيني مصري للمستقبل المشترك، معربا عن أمله في أن يستمر التعاون بين البلدين ليحقق المزيد من التقدم والازدهار لشعبيهما.
وأشاد سفير الصين بقوة ومتانة العلاقات المصرية الصينية، مشيرا إلى أن البلدان تتعاونان سويا من أجل تعزيز السلم والأمن في منطقة الشرق الأوسط، وتبذلان جهود الوساطة في الصراع الفلسطيني الإسرائيلي وتدفعان نحو المصالحة الوطنية الفلسطينية.
التبادل التجاري بين مصر والصينوفي نفس السياق، أكد وكيل نقابة الصحفيين ورئيس لجنة الشئون الخارجية بنقابة الأستاذ حسين الزناتي، أن العلاقات الصينية المصرية مازالت نموذجا للتعاون وتحقيق الكسب المشترك بين دولتين صديقتين، وكان من نتيجة ذلك، أن حجم التجارة بين البلدين قد بلغ وفقا للمصادر الصينية الرسمية 12 مليارًا و560 مليون دولار، فى الأرباع الثلاثة الأولى من العام الجارى، وأصبحت الصين من أكبر الدول الاستثمارية في مصر.
وأشار الزناتى فى بداية اللقاء إلى أن الحالة المصرية الصينية لها أساس راسخ قاعدته الحضارة العريقة التى ينتمى إليها كل شعب من الشعبين، واستمر التواصل بينهما عبر التاريخ، فكانت أعظم قوة للتعاون الصيني المصرى هو تلك الصداقة المستمرة بين الشعبين حتى الآن.
وأضاف :على مدى العقود الستة الماضية شهدت العلاقات المصرية الصينية تطورًا مستمرًا في كافة المجالات وأثبتت هذه العلاقات قدرتها على مواكبة التحولات الدولية والإقليمية والداخلية، فى الوقت الذى تنتهج فيه الدولتان سياسات متوافقة للعمل من أجل السلام في العالم وإقامة نظام دولي سياسي واقتصادي قائم على احترام خصوصية كل دولة فضلا عن تفهم كل طرف للقضايا الجوهرية للطرف الاخر، وتتمسك الدولتان بمبدأ عدم التدخل في الشئون الداخلية لأي دولة والسعي إلى حل النزاعات عبر الطرق السلمية، وبرزت تلك السياسة في مواقف كل منهما تجاه الآخر في مختلف المحافل الدولية وخاصة في ملفات النزاعات الإقليمية والدولية، فى الوقت الذى أكدت فيه مصر موقفها الثابت بوجود دولة واحدة للصين هي جمهورية الصين الشعبية، كما تبنت الصين موقفًا مؤيدًا لاختيارات الشعب المصري خلال السنوات الماضية ورفضت أى تدخل خارجي في الشأن المصري.
واشار رئيس لجنة الشئون العربية بنقابة الصحفيين إلى أن العلاقات بين مصر والصين تعد حجر أساس عند الحديث عن إفريقيا والصين؛ حيث كانت مصر نقطة بداية الوجود الرسمي للصين بالقارة السمراء، لكونها أول دولة إفريقية وعربية تُقيم علاقات دبلوماسية مع جمهورية الصين الشعبية منذ 30 مايو عام 1956، عندما أصدرت الحكومتان المصرية والصينية بيانا مشتركا بهذا الشأن. هذا التاريخ الطويل هو إطار حيوى وموضوعى لفهم العلاقات الصينية المصرية فى تميزها الحالى.
وعلى قدر هذا التميز يأتى التمثيل الدبلوماسى للصين فى القاهرة، من هنا كان اختيارها للسفير ليو تشينج الذى يملك هو الآخر تاريخًا دبلومسيا مميزا وطويلا بدأه مبكرًا من حصوله على ماجستير الإدارة العامة، ثم عمله بمكتب الترجمة بوزارة الخارجية الصينية وذلك من عام 1986-1991 عمل بعدها ملحقًا دبلوماسيا بسفارة جمهورية الصين الشعبية لدى السنغال وفي 1991 عين ملحق دبلوماسي في إدارة الشؤون الأوروبية الغربية لوزارة الخارجية الصينية، وفى عام 1991-1995 عين سكرتير ثالث، وسكرتير ثاني في المكتب العام لوزارة الخارجية الصينية، وبعدها من عام 1995- 1999 عين سكرتير ثاني، وسكرتير أول، ومستشار في مكتب الشؤون الخارجية لمجلس الدولة الصيني والمجموعة القيادية للشؤون الخارجية للجنة المركزية للحزب الشيوعي الصيني.
ومن عام 1999-2002 أصبح مستشارًا في الإدارة العامة للشؤون الإعلامية لوزارة الخارجية الصينية، ومن عام 2003- 2008 عين مستشارًا في المكتب العام لوزارة الخارجية الصينية، وفي عام 2008 -2010 عين مديرا للإدارة العامة للمكتب العام لوزارة الخارجية الصينية، ثم فى الفترة من 2010-2014 سفير جمهورية الصين الشعبية لدى بلجيكا.
و فى العام 2014-2019 عين مدير الإدارة العامة لإدارة الشؤون الخارجية لوزارة الخارجية الصينية، وفي عام 2019 عين سفير لجمهورية الصين الشعبية لدى مصر.
سعر الذهب اليوم الخميس 19-12-2024 بمنتصف التعاملات.. تحديث عيار 21