بداية دورة ارتفاع طويل الأمد في أسعار المنازل
تاريخ النشر: 11th, October 2024 GMT
بعد الأزمة المالية 2007-2009 هبطت الأسعار العالمية للمنازل بنسبة 6% بالقيمة الحقيقية (بعد حساب التضخم). لكن قبل مرور فترة طويلة ارتفعت مرة أخرى وتجاوزت ذروتها قبل الأزمة. وعندما تفشى كوفيد-19 توقع خبراء الاقتصاد انهيار أسعار العقارات. لكن في الحقيقة كان هنالك ازدهار في أسعارها مع تنافس أصحاب الكمامات الباحثين عن منازل لشراء الملاذات السكنية المرغوبة.
أكبر فئة أصول في العالم
شهد العقار السكني تحوله من فئة أصول لم تكن لافتة في وقت من الأوقات الى فئة الأصول الأكبر في العالم. فحتى حوالي عام 1950 كانت أسعار المنازل في بلدان العالم الغني مستقرة بالقيمة الحقيقية. وكان المطورون العقاريون يشيدون المنازل حيث يريدها الناس مما يحول دون ارتفاع الأسعار كثيرا لتوافق العرض مع الطلب. ساعد أيضا تدشين البنية التحتية في القرن التاسع عشر وبدايات القرن العشرين على تهدئة الأسعار، حسب ورقة أعدها كل من ديفيد مايلز المسؤول السابق ببنك إنجلترا وجيمس سيفتون أستاذ الاقتصاد بجامعة امبريال كوليدج لندن. فوسائل النقل المحسَّنة بتمكينها الناس من السكن في أماكن أبعد من مقارِّ عملهم زادت من حجم الأراضي المفيدة اقتصاديا وقللت من التنافس على المساحات السكنية في المراكز الحضرية. الأحداث التي أعقبت الحرب العالمية الثانية قلبت كل هذه الأوضاع رأسا على عقب وأوجدت الدورة الفائقة أو طويلة الأمد لأسعار المنازل والتي نعيشها الآن. فالحكومات شرعت في دعم الرهونات العقارية. والشباب في العشرينات والثلاثينات من أعمارهم لديهم عدة أطفال مما عزز الحاجة الى السكن. وعززت الهجرة الى المدن الطلب على المأوي في أماكن مزدحمة أصلا.
شهد النصف الثاني من القرن العشرين عددا كبيرا من الإجراءات القانونية التي تنظم استخدامات الأراضي والنظريات المعارضة لتطويرها. وصار تشييد البنية التحتية أكثر صعوبة مما حدَّ من تمدد المدن. والمدن الكبيرة التي كانت في وقت ما تبني المنازل باطمئنان، من لندن الى نيويورك، توقفت عن ذلك. وحول بلدان العالم الغني بلغ معدل بناء المساكن ذروته قياسًا الى حجم السكان في سنوات الستينات. ثم هبط بانتظام الى حوالي نصف مستواه اليوم. وبدأت أسعار المنازل في الارتفاع دون هوادة.
الأعوام القليلة الماضية كانت أقل زعزعة لأسواق المنازل حتى من توقعات أشد المتفائلين قبل ثلاثة أعوام. وعندما رفعت البنوك المركزية أسعار الفائدة لم يتأثر العديدون من مقترضي الرهونات العقارية. وقبل وأثناء فترة الجائحة كدَّس العديدون قروضًا عقارية بأسعار فائدة ثابتة. وهذا ما شكل حماية لهم من ارتفاع أسعار الفائدة.
في الولايات المتحدة حيث يثبِّت أناسٌ عديدون سعر فائدة قروضهم العقارية لمدة 30 عامًا تظل مدفوعات الفائدة للعائلات ثابتة كحصة من دخلها. ويواجه المشترون الجدد تكاليف اقتراض أعلى. لكن النمو السريع للدخول يساعد في تحييد هذا الأثر. فالأجور في بلدان مجموعة العشر أعلى بنسبة 20% مقارنة بمستواها في عام 2019.
لم تسلم كل البلدان من تراجع أسعار المنازل. ففي ألمانيا ونيوزيلندا والسويد تهاوت أسعار المنازل بالقيمة الحقيقية بأكثر من 20% منذ ذروة الجائحة. مع ذلك هبطت أسعارها بقدر طفيف فقط في بلدان أخرى. وهنالك ازدهار من نوع ما في أسواقها حاليا. ترتفع أسعار المنازل الأمريكية إلى مستويات جديدة كل شهر تقريبا بعد ارتفاعها بنسبة 5% بالقيمة الاسمية (دون حساب التضخم) في العام الماضي. في البرتغال الأسعار تتصاعد. والبلدان الأخرى التي بها أسواق إسكان ضعيفة تعزز أسعارها. ففي الفترة من 2011 الى 2019 هبطت أسعار المنازل في روما بأكثر من 30% بالقيمة الاسمية مع تعرض إيطاليا الى أزمة ديون سيادية. والآن ترتفع مرة أخرى. في الأجل القصير ربما تواصل أسعار المنازل ارتفاعها. ويساعد تدني أسعار الفائدة على ذلك. في الولايات المتحدة هبط سعر الفائدة للقرض العقاري الثابت لمدة 30 عاما بما يقرب من 1.5% من ذروته الأخيرة. وفي أوروبا ستتمكن قريبا دفعة من مقترضي الرهونات العقارية الثابتة من إعادة تمويل قروضها عند أسعار فائدة أقل مع خفض البنوك المركزية أسعار الفائدة. لكن هنالك قوى أكثر عمقا تفعل فعلها أيضا. إذ ستضمن ثلاثة عوامل استمرار دورة ارتفاع أسعار المنازل طويلة الأمد لعقود قادمة.
ثلاثة عوامل تضمن ارتفاع الأسعار
العامل الأول يتعلق بالتركيبة السكانية. حسب تقديراتنا في الإيكونومست تزداد أعداد سكان العالم المولودين في بلدان أجنبية بمعدل سنوي يبلغ 4% وهذا أسرع نمو مسجّل حتى الآن. يحتاج المهاجرون إلى أماكن يقيمون فيها وهذا، حسب الأبحاث، ينحو إلى رفع كل من الإيجارات وأسعار المنازل. فقد وجدت ورقة حديثة أعدتها روزا سانشيز- جوارنر الباحثة بجامعة برشلونة أن ارتفاعا بنسبة نقطة مئوية واحدة في معدل الهجرة الى اسبانيا يعزز متوسط أسعار المنازل بنسبة 3.3%. في مواجهة وصول أعداد قياسية من المهاجرين يتخذ الساسة من كندا الى ألمانيا تدابير مشددة ضد الهجرة. لكن حتى مع أشد السياسات صرامة ربما ستستمر البلدان الغنية في استقبال أعداد من المهاجرين تزيد عن تلك التي اعتادت عليها. فمن المرجح أن تتغلب حاجتها الى العناية بسكانها الذين يشيخون على رغبتها في تشديد إجراءات الحدود. يقدر بنك جولدمان ساكس أن صافي الهجرة سيهبط رويدا إلى 1.5 مليون مهاجر سنويا من أكثر من 2 مليون مهاجر في عام 2024. وإذا فاز دونالد ترامب مع حكومة منقسمة (مع سيطرة للديموقراطيين في الكونجرس) يتوقع البنك أن تتراجع أعدادهم الى 1.25 مليون مهاجر فقط. العامل الثاني يتعلق بالمدن. عندما تفشى كوفيد -19 في عام 2020 اعتقد أناس عديدون أن المناطق الحضرية ستفقد جاذبيتها. وكان ظهور العمل عن بُعد يعني نظريًا أن الناس يمكنهم الإقامة في أي مكان والعمل من البيت وأن هذا سيمكِّنهم من شراء منازل أرحب بنقود أقل. لكن الأمور لم تمض على هذا النحو. نعم العمل من البيت صار أكثر من السابق. لكن المدن محتفظة بجاذبيتها. ففي أمريكا توجد مقارّ حوالي 37% من مؤسسات الأعمال في مناطق حضرية كبيرة. وهي النسبة نفسها في عام 2019. ووفقا لحساباتنا حصة التوظيف الكلي ببلدان العالم الغني في عواصمها الوطنية زادت خلال الأعوام الأخيرة. في اليابان وكوريا الجنوبية وتركيا كانت الوظائف الجديدة أكثر في العواصم من غيرها. كما يوجد بها المزيد من أماكن الترفيه. فحصة حانات بريطانيا في لندن زادت كثيرًا منذ الجائحة. كل هذا يزيد التنافس على مساحات السكن في المراكز الحضرية المتقاربة الأبنية والتي بها عرض محدود من المنازل.
جاذبية المدن تفاقم آثار البنية التحتية وهي العامل الثالث. ففي مدن عديدة صار الانتقال من البيت الى مقر العمل أكثر مشقة ويحِدُّ من السكن بعيدًا عن مكان العمل. في بريطانيا تراجع متوسط سرعات الرحلة بنسبة 5% في العقد الماضي. وفي مدن أمريكية عديدة يقترب الازدحام المروري من أعلى معدل له في كل الأوقات، حسب بيانات معهد النقل بجامعة تكساس إيه اند إم. وتجد حكومات عديده أن تشييد شبكات نقل جديدة للتقليل من الضغط شبه مستحيل. فمشروع سكة الحديد عالية السرعة في كاليفورنيا والذي قصد منه ربط لوس انجلوس بكاليفورنيا والمساحات السكنية بينهما ربما لن ينفَّذ إطلاقًا.
مزيد من البناء
يأمل بعض الاقتصاديين في التحول نحو سياسات تدعم بناء العقارات السكنية في المدن. فالذين يقبلون بتشييد مساكن جديدة في جوارهم أقوى حجة ويبدو أنهم تمكنوا من اقناع بعض الساسة بوجهة نظرهم. (تقصد الإيكونومست بهؤلاء أنصارَ الحركة المعروفة باسم "نعم للبناء في حديقتي الخلفية" أو "يَمْبِي" وهو اختصار من الأحرف الأولى لكلمات هذه العبارة باللغة الإنجليزية. تطالب هذه الحركة ببناء وحدات سكنية إضافية في الأحياء بهدف تحقيق إسكان ميسر ومستدام وعادل. نشأت الحركة في الولايات المتحدة في بدايات العشرية الثانية مع تعاظم أزمة السكن في المدن وصرامة قوانين التخطيط الحضري وردا على أنصار حركة "لا ليس في حديقتي الخلفية" أو "نومْبي" والذين يرفضون التطوير العقاري الجديد في أماكن سكناهم - المترجم.) بلدان قليلة هي التي تتبنى مقترحات حركة "يمبي" بتغيير قواعد استخدام الأراضي لتشجيع البناء. في أوائل 2022 بلغت تراخيص تشييد المنازل أعلى ذروة لها في نيوزيلندا مما ساعد على خفض أسعار العقارات. لكن باستثناء نيوزيلندا لا يزال نفوذ هذه الحركة هامشيا.
وجدت دراسة أعدها ثلاثة اقتصاديون أن "مرونة عرض" الإسكان في الولايات المتحدة، والتي تعني مدى استجابة بناء المساكن لارتفاع الطلب، تراجعت منذ سنوات العشرية الأولى. نحن في الإيكونومست لا نجد دليلا على ارتفاع عام في البناء منذ الجائحة. ولاتزال مشكلة عرض المساكن هي الأكثر حدة في المدن حيث الإجراءات التنظيمية أشد صرامة. في سان جوزيه وهي أغلى مدينة في أمريكا تم الترخيص ببناء 7 ألف منزل فقط في العام الماضي. وهذا أقل كثيرا من المعدل قبل عشر سنوات. بل يتباطأ البناء حتى في هيوستن وميامي اللتين تفخران بتجنبهما أخطاء المدن الكبيرة الأخرى.
خلال السنوات القادمة قد تواجه أسواق الإسكان كل أنواع المصاعب من التقلبات في النمو الاقتصادي وأسعار الفائدة وإلى الانهيارات المصرفية. لكن مع آثار التركيبة السكانية والاقتصاديات الحضرية ومواءمة البنية التحتية في الأجل الطويل ينبغي النظر في نبوءة مايلز وسيفتون في عام 2017. كتب الباحثان وقتها "في بلدان عديدة من المعقول أن ترتفع أسعار المنازل الآن بوتيرة أسرع من دخول الناس". لذلك من المرجح أن تزداد باستمرار قيمة أكبر "فئة أصول" في العالم.
المصدر: لجريدة عمان
كلمات دلالية: فی الولایات المتحدة البنیة التحتیة أسعار الفائدة أسعار المنازل فی بلدان أکثر من فی عام
إقرأ أيضاً:
قبل قرار البنك المركزي.. التأثير المتوقع لخفض أسعار الفائدة على البنوك والبورصة
ينتظر الجميع بفارغ الصبر اجتماع البنك المركزي المقرر أن يعقد في 17 أبريل الجاري، حيث تضع لجنة السياسات النقدية داخل المركزي المصري لمساتها الأخيرة على سعر الفائدة البالغ 28.25% للإقراض و27.25% للإيداع، وذلك بعدما ظلت المعدلات ترتفع لأكثر من ثلاث سنوات متتالية.
واختتم البنك المركزي في مارس 2024 دورة رفع الفائدة بواقع 600 نقطة أساس إضافية، ليبقي على المستويات دون تغيير حتى الآن.
ورأى اقتصاديون، أن تباطؤ معدل التضخم في مصر خلال شهر فبراير الماضي حتى نسبة 12.8%، وهو الأدنى في 3 سنوات، مقابل 24% في يناير من العام الجاري، يفتح المجال أمام البنك المركزي المصري لبدء تخفيض الفائدة لأول مرة منذ نوفمبر 2020.
ومالت توقعات محللي الأسواق في الوقت الحالي إلى ترقب خفض الفائدة في البنك المركزي بنسبة بين 2% إلى 3% خلال شهر أبريل 2025، مع زيادة وتيرة التيسير النقدي في النصف الثاني لهذا العام.
وقالت شركة سيجما لتداول الأوراق المالية: «بعد الانخفاض الحاد في التضخم الذي شهدناه خلال فبراير 2025 نتيجةً للتأثيرات الأساسية، أصبح البنك المركزي المصري في وضعٍ يسمح له ببدء دورة تخفيف تدريجي لأسعار الفائدة المرتفعة حاليًا».
التأثير المتوقع لخفض أسعار الفائدة
وأضافت في تقرير اطلعت عليه «الأسبوع»: «في حال خفض البنك المركزي المصري أسعار الفائدة، ستكون هناك آثارٌ متباينة على الشركات المدرجة في البورصة المصرية، فمع ربط معظم أسعار فائدة ديون الشركات بأسعار فائدة البنك المركزي المصري، ستستفيد الشركات ذات أعباء الديون العالية من خلال انخفاض مصاريف الفائدة».
وتابعت: «من منظور السوق العام، يُحدث انخفاض أسعار الفائدة في الاقتصاد تأثيرًا مزدوجًا، وإحدى نتائج ذلك هي أنها تُقلل من جاذبية الادخار، بما في ذلك في شهادات الادخار ذات العائد المرتفع الشائعة في البنوك، مما يُشجع الاستثمارات البديلة مثل أسواق الأسهم».
وأشارت إلى أنه من الآثار المتوقعة لخفض أسعار الفائدة، تخفيض تكاليف الاقتراض للشركات، مما يُشجع الاستثمارات الرأسمالية واستراتيجيات الشركات التوسعية.
وبينت «سيجما كابيتال» في تقريرها الآثار المحتملة لخفض أسعار فائدة البنك المركزي المصري على بعض أكبر الشركات المدرجة في البورصة المصرية، منها قطاع البنوك حيث توقعت تأثير الخفض المرتقب للفائدة على ثلاث بنوك هي البنك التجاري الدولي وبنك كريدي أجريكول ومصرف أبوظبي الإسلامي
البنك التجاري الدولي
وقالت «سيجما كابيتال»: بالرغم من التأثير السلبي لتخفيضات أسعار الفائدة صافي هامش الفائدة (NIM) وربحية البنك التجاري الدولي CIB مصر، إلا أن نهج البنك المتمثل في الاحتفاظ بالسندات طويلة الأجل عالية العائد على حساب سندات الخزانة قصيرة الأجل يُخفف من هذا التأثير ويُؤخره.
بالإضافة إلى ذلك، فإن نسبة كفاية رأس المال القوية والبالغة حوالي 24.1%، وانخفاض نسبة إيداعات الأصول طويلة الأجل لحوالي 40.3%، والتركيز على إقراض الشركات حتى نسبة 80% من محفظة القروض البنك التجاري الدولي، تُمكّن البنك من توسيع نطاق أنشطته الإقراضية بضمانات الشركات.
واستطردت سيجما لتداول الأوراق المالية: علاوة على ذلك، فإن مزيج التمويل الرخيص لدى البنك التجاري الدولي CIB (يبلغ إجمالي أصول CASA حوالي 55%)، والتخفيضات الاستباقية في أسعار الفائدة على بعض شهادات الادخار قبل قرار البنك المركزي المصري، إلى جانب توقعاتنا بانخفاض حذر وتدريجي في أسعار الفائدة، من شأنه أن يؤدي إلى تطبيع الأرباح بشكل أبطأ وأكثر ثباتًا نسبيًا.
مصرف أبوظبي الإسلامي مصر
وعن التأثير المحتمل لخفض سعر الفائدة على أداء مصرف أبوظبي الإسلامي مصر، قالت «سيجما كابيتال»: مما لا شك فيه أن خفض أسعار الفائدة سيؤثر سلبًا على ربحية البنك، ومع ذلك، فإن زيادة تركيز مصرف أبوظبي الإسلامي على الأوراق المالية الحكومية طويلة الأجل بدلًا من قصيرة الأجل من شأنه أن يؤخر هذا التأثير جزئيًا.
وتابعت: بالإضافة إلى ذلك، فإن جودة أصول البنك الاستثنائية، بنسبة قروض متعثرة تبلغ 2.2% ونسبة تغطية تبلغ 294%، تُقلل من الحاجة إلى تكاليف تخصيص كبيرة في الفترة المقبلة، مما يُخفف الضغط على الربحية، ومن ناحية أخرى، قد يُشكل انخفاض نسبة كفاية رأس المال نسبيًا لدى مصرف أبوظبي الإسلامي البالغ 17.2% تحديات لنموه خلال دورة التيسير النقدي القادمة.
بنك كريدي أجريكول
وعن تأثير الفائدة المنخفضة على تحركات بنك كريدي أجريكول، أكد التقرير أنه كما هو الحال مع البنوك الأخرى، يؤثر انخفاض أسعار الفائدة سلبًا على صافي هامش الفائدة (NIM) وعائد حقوق الملكية (ROE).
ولفت تقرير سيجما كابيتال إلى أن نسبة الحسابات الجارية لحسابات التوفير التي تتجاوز المتوسط لدى بنك كريدي أجريكول مصر - CIEB (حوالي 57%)، وارتفاع مساهمة الأرصدة غير المدرة للفائدة في ودائع العملاء (حوالي 22%)، وتجنب إصدار شهادات ادخار عالية العائد، كلها عوامل تُخفف من ضغط الهامش الناتج عن تخفيضات أسعار الفائدة.
وأردفت: وعلى العكس رغم قوة قاعدة رأس مال بنك كريدي أجريكول (حيث يبلغ معدل كفاية رأس المال حوالي 20.1%)، فإن ارتفاع نسبة قروض العملاء طويلة الأجل لدى البنك (حوالي 58%) وانخفاض حصته السوقية نسبيًا يُقيدان قدرته على النمو والاستفادة من تخفيضات أسعار الفائدة المتوقعة.
البنوك تخفض الفائدة على شهادات الادخار وحسابات العملاء
تجدر الإشارة إلى أن البنوك في مصر بدأت خطواتها الاستباقية نحو تخفيض الفائدة على شهادات الادخار وحسابات التوفير والجاري بعائد، ومنها:
- بنك القاهرة: حيث قرر البنك تخفيض الفائدة على حساب ميجا توفير بنسبة 2% إلى 25% بدلاً من سعر عائد يبلغ 27% في السابق، كذلك خفض بنك القاهرة سعر الفائدة على الحساب الجاري بعائد يومي بمقدار 50 نقطة إلى 20.5%.
- البنك التجاري الدولي: اتجه البنك في فبراير الماضي نحو خفض الفائدة على شهادات الادخار بأجل 3 سنوات وبعائد ثابت هي «برايم وبرميم وشهادات ادخار بلس»، بنسبة تقليل 3%.
- البنك العربي الإفريقي الدولي: خفض البنك الفائدة في مارس الماضي على حساب توفير جولدن بلس بنسبة 1.75%، فيما خفض العربي الإفريقي الدولي الفائدة على حساب « E-Golden Saving» بنسبة 2% إلى 24% بدلاً من 26%.
- بنك HSBC: خفض البنك البريطاني الفائدة على شهادات الادخار الثلاثية بنسبة 2.5% ليصل عائد الشهادات الشهري إلى 18% بدلاً من 20.50%.
-بنك مصر: خفض بنك مصر سعر الفائدة على ودائع فليكس أجل 6 و9 أشهر بأكثر من 6%، كما قلل البنك عائد حساب التوفير ذو العائد الشهري بنسبة 0.5% إلى 22.5%، وخفض بنك مصر فائدة حساب سوبر كاش الجاري اليومي بأكثر من 1.5%.
- بنك QNB مصر: خفض بنك قطر الوطني مصر الفائدة على شهادات الادخار الثلاثية منذ مطلع العام الجاري بنسبة بين 1 و2.50%.
- البنك المصري الخليجي - EGBANK: خفض البنك عوائد شهادات الادخار لديه خلال شهر فبراير الماضي بنسبة بين 1.5% و2%.
- البنك الأهلي المصري: لا يزال البنك الأهلي المصري يدرس تعديل أسعار الفائدة على شهادات الادخار بعائد 27% وبعوائد متناقصة «30% و25% و20%»، حسبما صرح في وقت سابق الرئيس التنفيذي للبنك، محمد الأتربي.
اقرأ أيضاًالبنك المركزي المصري يشتري 1.1 طن ذهب في 3 أشهر
قبل اجتماع الفائدة.. البنك المركزي يسحب فائض سيولة بقيمة 787.7 مليار جنيه
قبل خفض سعر الفائدة.. أعلى عائد على شهادات البنك الأهلي بسعر فائدة 30%
بعد قرار تخفيض سعر الفائدة من البنوك.. أعلى عائد على شهادات ادخار بنك مصر
البرازيل تمنح الأولوية للتفاوض لحل أزمة الرسوم الجمركية مع أمريكا