محام ينصح بالتأكد من هذه البيانات في عقد الإيجار لتفادي التعرض للاحتيال
تاريخ النشر: 3rd, May 2024 GMT
قال المحامي فيصل الرميح، إن الاحتيال العقاري جريمة مثلها مثل باقي جرائم الاحتيال ويتم بهذه الطريقة.
وأضاف الرميح في تصريحات تليفزيونية لبرنامج "يا هلا" على قناة "روتانا خليجية"، أن عملية الاحتيال متشابكة تشمل الحساب البنكي وحساب أبشر وصك العقار وغيرها.
وأشار إلى أن فكر التاجر أو المطور هو تسهيل الدخول للمنازل المعروضة للإيجار أو البيع لإتمام العملية سريعًا، لكن لابد من الاحتياطات.
ونصح الرميح بالتأكد من بعض البيانات في عقد الإيجار لتفادي التعرض للاحتيال، ومنها التأكد أن صك الملكية يخص العقار نفسه، موضحًا إلى أنه لابد أن يكون العقار وصحابه معروفان.
المحامي فيصل الرميح ينصح بالتأكد من هذه البيانات في عقد الإيجار لتفادي التعرض للاحتيال@jalmuayqil#برنامج_ياهلا #روتانا_خليجية pic.twitter.com/8Ixo3aN28B
— برنامج ياهلا (@YaHalaShow) May 2, 2024المصدر: صحيفة عاجل
كلمات دلالية: الاحتيال العقاري
إقرأ أيضاً:
المحامي سيمو: استعمال المشرع لأول مرة مصطلح "الاعتداء المادي" لشرعنة الاعتداء على عقارات المواطنين يشبه تداول العامة لعبارة "التشرميل"
إذا قامت الدولة بانتزاع عقار من صاحبه من خلال الاعتداء المادي، أي أخذ الأرض عنوة، من أجل مصلحة عامة، دون سلوك المسطرة القانونية لنزع الملكية، فهل يمكنها أن تقتطع الضريبة من التعويض الذي يحصل عليه ضحية الاعتداء المادي؟ هذا السؤال سبق أن حسمه الاجتهاد القضائي برفض تضريب التعويض الناتج عن الاعتداء المادي الذي تمارسه الدولة، ولكن مشروع قانون المالية 2025، ضرب هذا الاجتهاد عرض الحائط، حين نص على إخضاع هذا التعويض الذي اعتبره نوعا من الدخل، للضريبة وللاقتطاع من المنبع، ما أثار جدلا كبيرا… ضمن هذا السياق أجرى « اليوم24 » حوارا مع الأستاذ مصطفى سيمو، المحامي بهيئة الرباط، والرئيس السابق للمحكمة الإدارية بالرباط الذي انتقد بشدة هذا الإجراء الذي يناقض اجتهاد القضاء. وفيما يلي نص الحوار:
لا شك أنكم أخذتم علما بالإجراء الضريبي الجديد في مشروع القانون المالي 2025، المتعلق بتضريب الدخل الناتج عن الاعتداء المادي، كيف تلقيتم هذا المقتضى وما أثره على الاجتهاد القضائي؟
فعلا، لا شك أن واضعي هذا المشروع يدركون جيدا أن القضاء الإداري المغربي سبق له وهو بصدد استبعاد تطبيق مقتضيات المادة 61 من المدونة العامة للضرائب على التعويضات المترتبة عن الاعتداء المادي تكريسًا لمبدأ التفسير الضيق لنصوص التضريب، أن أرسى قاعدة ذهبية مفادها اعتبار أن المبلغ المحكوم به في إطار الاعتداء المادي يبقى مجرد تعويض عن الضرر اللاحق بمن تم غصب عقاره، وأنه من غير المستساغ أن يكون هذا المبلغ موضوع تضريب، لأنه لا يُمثل ربحا لصالح المعني بالأمر، بل مجرد جبر للخسارة اللاحقة بذمته المالية جراء فقدانه عقاره عن طريق الغصب والاعتداء والاستيلاء غير المشروع من جانب الإدارة، حيث تكون طبيعة التعويض في هذه الحالة مماثلة للتعويضات التي يمكن أن يُحكم بها في جميع الحالات الأخرى لصالح المتضررين من عمل غير مشروع في إطار المسؤولية الإدارية أو المدنية، حتى ولو كان الفعل الضار يمس حقا آخر غير حق ملكية عقار (كالتعويض المدني عن الأضرار اللاحقة بضحايا الجرائم أو حوادث السير مثلا)، وهو ما يجعل هذه التعويضات غير مُسْتَوْعَبَة ضمن ما يشمله مفهوم الدخل أو الربح (ملف عدد: 7113/316/ 2016 حكم عدد: 4327 بـتـاريخ: 2016/11/04)، وهذا الحكم تم تأييده من طرف محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط بمقتضى قرارها عدد 6977 بتاريخ 2019/12/30 في الملف عدد 2019/7209/1168). وأعتقد أن هذه الفقرات من الحكم تتضمن الجواب عن سؤالكم.
ما هي ملاحظاتكم على اللجوء إلى مشروع قانون المالية لوضع مثل هذا التشريع المناقض لاجتهاد القضاء؟
فعلا، لدي ملاحظات وتساؤلات، من قبيل ما يلي:
– ألا يعتبر اقتسام الدولة مع المواطن تعويضه المحكوم له به جبرًا للاعتداء المادي، وأخذها نصيبها من هذا التعويض بمثابة تشجيع على الظاهرة بدل القضاء عليها؟
– أنه في الوقت الذي كان القانونيون والحقوقيون ينتظرون إصدار قانون يمنع أو يجرم الاعتداء المادي انسجاما مع الفصل 35 من الدستور، تتم مفاجأتهم بإرادة تمرير مقتضى قانوني يشرعن ويطبع مع هذه الظاهرة التي تتنافى مع دولة الحق والقانون؛
-أنه في حال إقرار هذا التعديل، فإن مجال تطبيقه من حيث التضريب سينحصر على الوقائع المنشئة للضريبة اللاحقة لتاريخ بداية سريانه، أي على وقائع وضع اليد في إطار الاعتداء المادي التي ستحدث لاحقا دون الاعتداءات السابقة، وإلا سنكون إزاء خرق لقاعدة عدم رجعية القوانين المكرسة بمقتضى الدستور، ومن هذا المنطلق يعتبر التعديل حاملا في طياته لتوقع مسبق باللجوء المستقبلي إلى الاعتداء المادي، ومن هذه الزاوية أيضا فهو شرعنة للظاهرة؛
– أنه حسب علمي المتواضع لم يسبق للمشرع المغربي أن أورد ضمن نصوصه لفظ « الاعتداء المادي voie de fait « ، فهذه العبارة لا وجود لها في أي نص تشريعي بما في ذلك قانون المحاكم الإدارية، بل هي متداولة فقط في أدبيات الفقه الإداري وفي أحكام القضاء في سياق شجب دائم لهذه الظاهرة المشينة والمقَوِّضَة لمفهوم دولة الحق والقانون، كما أن هذه العبارة اختفت تقريبا من النقاشات القانونية والقضائية في فرنسا بعدما أصبحت الظاهرة في عداد التاريخ… لا أدري لماذا ينتاب ذهني عند استحضار هذه الفكرة شعور غريب بوجود تشابه بين استعمال هذا المصطلح وبين ظاهرة تداول العامة وجزء من وسائل الإعلام ومن عالم الفن مؤخرا لعبارة » التشرميل« ، كنت دائما أعتبر أن الاستعمال العلني لهذه العبارة الدخيلة المأخوذة من قاموس المجرمين هو بمثابة تطبيع مع الظاهرة وتشجيع عليها أو إشادة بها، وأنه لذلك لا يستقيم استعمال هذا المصطلح الشنيع…؛
– أن هذا التوجه التشريعي يكرس ظاهرة أخرى لا تقل تدنِّيًا أصبح معمولا بها منذ سنوات، وهي ظاهرة معاكسة المشرع الممنهجة لتوجهات الاجتهاد القضائي في المادة الإدارية، فإذا كانت المبادئ الكبرى في القانون الإداري في فرنسا مثلا تجد مصدرها في الاجتهاد القضائي الراسخ لمجلس الدولة، والتي يتبنَّاها المشرع بعدما تصبح مستقرة، فإن الأمر بخلاف ذلك في المغرب، حيث أضحت بعض النصوص التشريعية الصادرة وخصوصًا القوانين المالية السنوية بمثابة آليات موسمية للإجهاز على المستقر عليه في العمل القضائي.
تقولون إن بعض النصوص التشريعية وخاصة قوانين المالية أصبحت آليات للإجهاز على ما استقر عليه الاجتهاد القضائي؟ كيف وهل هناك أمثلة؟
نعم، كمثال على ذلك أشير إلى الحالتين الآتيتين:
الحالة الأولى: حالة فرض بمقتضى الميثاق الجماعي السابق وبعده القانون التنظيمي للجماعات التقيد بإجراء إخبار الجماعات ومراسلة العامل قبل رفع دعاوى الإلغاء في مواجهة الجماعات تحت طائلة عدم قبول الدعوى، والحال أن العمل القضائي كان قد استقر قبل ذلك على عدم إلزامية هذا القيد في دعوى الإلغاء باعتبارها دعوى عينية يُخاصَمُ فيها القرار الإداري في حد ذاته ولا توجه ضد الجماعة مصدرته.
الحالة الثانية: حالة منع قانون المالية لسنة 2020 إيقاع الحجز على أموال الإدارات والجماعات لتنفيذ الأحكام القضائية، بعدما كان القضاء قد استقر على جواز اللجوء إلى مثل هذه الحجوزات محقِّقًا بذلك نتائج إيجابية غير مسبوقة ولا ملحوقة في مجال التنفيذ في مواجهة أشخاص القانون العام.
ألا ترون أن الدخل (التعويض) الذي يحققه الفرد نتيجة تفويت عقاره ولو في إطار الاعتداء المادي جدير بالتضريب خاصة أن التعويض في إطار الاعتداء المادي قد يكون أكبر من حيث المبلغ مقارنة مع التعويض في إطار مسطرة نزع الملكية؟
إن مثل هذا التعديل للقانون الضريبي لا يراعي القانون الإطار للإصلاح الجبائي (قانون رقم 19.69)، خاصة مبدئي الإنصاف والأمن القانوني والالتقائية مع القواعد العامة للقانون، وتفسير ذلك ربما يكون بالنظر إلى أن الحكومة تفكر في قاعدة الفعالية والمردودية، وتُغفل باقي القيود المؤطرة للإصلاح الجبائي.
إن هذا التعديل يُسائِل كيفية إعداد النصوص القانونية المالية والاقتصادية على المستوى الحكومي، والذي يتم بخلفية الفعالية والإلمام بالقواعد الخاصة التقنية دون مراعاة السياق التشريعي العام، وهنا بنظري تبرز أهمية دور الأمانة العامة للحكومة التي يبدو أنها تكتفي بمراقبة الصياغة اللغوية ومدى توافق النصين العربي والفرنسي، دون أن تضطلع بدورها الأساسي المتمثل في تنقية النصوص من كل الشوائب التي قد تجعلها مخالفة للمبادئ العامة للقانون وللدستور أيضا، وإذا أضفنا إلى ذلك ضعف الرقابة التشريعية اللاحقة واستحالة عمليا إحالة قوانين المالية السنوية إلى المحكمة الدستورية، تكون النتيجة أن مثل هذه النصوص تصدر في نهاية المطاف معَبِّرة عن الإرادة المنفردة للإدارة، بما يجعل هذه الأخيرة إلى حد كبير هي المشرع الفعلي.
هل يطرح هذا الإشكال سؤال تأخر إحداث مجلس الدولة؟
فعلا، يطرح هذا الأمر سؤال تأخر إحداث مجلس الدولة مُتَضَمِّنا لقسم التشريع والفتوى، وفكرة إنشاء مجلس الدولة سبق أن أعلن عنها جلالة الملك في كلمته السامية بمناسبة افتتاح أشغال المجلس الأعلى للقضاء بتاريخ 15 دجنبر 1999 بقوله حفظه الله: « قررنا إحداث محاكم استئناف إدارية في أفق إنشاء مجلس للدولة يتوج الهرم القضائي والإداري لبلادنا حتى تتسنى مواجهة كل أشكال الشطط، وحتى يتاح ضمان سيادة الشرعية ودعم الإنصاف بين المتقاضين ».
وختما لا بد من الإشارة إلى أن توسيع الوعاء الضريبي والعبء الجبائي يطرح سؤال الفعالية في تحصيل الوعاء القائم قبل التفكير في مزيد من التوسيع، ولعل ارتفاع حجم الباقي استخلاصه إلى رقم 150 مليار درهم، دون احتساب الديون الملغاة أو المسقطة بقرارات إدارية له دلالته في هذا الباب.
كلمات دلالية الاعتداء المادي ضريبة قانون المالية2025 محامي مصطفى السيمو نزع الملكية
"بريد عُمان" يستضيف اجتماعا دوليا لتعزيز التعاون في التجارة الإلكترونية