«أوال العقارية»: نتوقّع انخفاض معدلات الفوائد البنكية في 2024

رجّح صاحب شركة أوال العقارية سعد السهلي أن يشهد العام المقبل نشاطًا عقاريًا أقوى في حال انخفضت فوائد البنوك، وزادت وتيرة طرح الأراضي، لافتًا إلى حاجة السوق المحلي إلى الأراضي الصغيرة التي تتوافق مع مطالب المستثمرين في تطوير بيوت اقتصادية.
وكشف السهلي، في حديث لـ«الأيام» أن شركته تخطّط لدخول قطاع السكن الاجتماعي باستثمار يصل إلى ثلاثة ملايين دينار في مرحلة أخرى، وأنها بدأت اتصالات للاستثمار في سوق المخطّطات بالمملكة العربية السعودية.

واستغرب السهلي من تجميد جمعية البحرين العقارية، على الرغم من أهمية الدور الاستشاري الذي تمارسه بالنظر إلى أنها تضمّ خبراء عقاريين عاصروا النهضة العقارية في مختلف مفاصلها.
وأفاد بأن شركة أوال العقارية - التي تأسّست قبل نحو 47 سنة - بدأت بنشاط الوساطة، ثم أضافت الأنشطة العقارية الأخرى شيئًا فشيئًا، مثل التثمين، والاستشارات العقارية، وإدارة الأملاك، علاوة على إنشائها محفظة لاستثماراتها الخاصة.
وقال: «لقد بدأنا بنشاط الوساطة الذي كان يستحوذ على نحو 70% من نشاط الشركة، لكنه تراجع شيئًا فشيئًا لصالح نشاط التثمين، إذ تستعين بنا الكثير من البنوك والدوائر الحكومية لتقييم أملاكها».
وتابع قائلاً: «نشطنا أيضًا في مجالات تقديم الاستشارات للمستثمرين ودراسات الجدوى، خصوصًا للمستثمرين من دول الخليج بحكم علاقاتنا معهم»، مشيرًا إلى أن «الشركة لم تعمل في مجال هندسة الفرص الاستثمارية وتقديمها للمستثمرين بقدر ما نشطت في تقديم دراسات واستشارات للمستثمرين الذين يريدون دخول السوق البحريني».
وأفاد بأن «نشاط إدارة الأملاك هو الآخر جاء بطلب من المستثمرين الذين نرتبط بعلاقات قوية معهم، وذلك إيمانًا منهم بالخبرة الطويلة التي لدينا والثقة التي اكتسبناها على مدار السنوات من العمل المشترك».

التثمين يستحوذ على %50 من نشاط الشركة
وأشار سعد السهلي إلى أن نشاط التثمين حاليا يستحوذ على نحو 50% من نشاط الشركة التي تقدم خدماتها لتقييم مختلف العقارات، بالنظر إلى أن طاقم المثمنين في الشركة مؤهل لتقييم جميع أنواع العقارات.
وأفاد بأن التغييرات التي طرأت على السوق خلال أربعة عقود، خصوصا في السنوات الأخيرة، رافقتها تغييرات عمرانية وعقارية غير مسبوقة في العهد الزاهر حضرة صاحب الجلالة الملك المعظم.
وقال: «لقد شهدت جميع الأنشطة العقارية تطورا كبيرا، وتغير شكل البحرين في مختلف القطاعات الصناعة والتجارية والاستثمارية»، مضيفا: «أما من الناحية العقارية فلقد شهدنا تطورا هائلا من خلال استحداث الجزر الاصطناعية ومشروعات التملك الحر، والأبراج الشاهقة، وهو الأمر الذي يجعل من لم يزُر البحرين خلال فترة طويلة يتعجب من حجم التطور العمراني».
وتابع قائلا: «ذلك مضاف إلى التطور في المشروعات الإسكانية وإنشاء مدن جديدة، وتطوير الأنظمة والتشريعات لإشراك القطاع الخاص في الملف الإسكاني، وهو الأمر الذي حافظ على استدامة النمو العقاري وتحريك السوق ومختلف القطاعات المرتبطة بالتعمير والمقاولات».
ونبّه إلى أن الكثير من المستثمرين عملوا في مشروعات التطوير لتلبية سكن المواطنين، وذلك ساعد على نمو المؤسسات العقارية، التي لم تعُد مكاتب صغيرة، بل بات بعضها شركات قوية توظف العديد من أبناء البلد.
تطوير بيوت اقتصادية في المناطق الأكثر طلبًا
وكشف السهلي أن شركة أوال العقارية هي الأخرى تخطط لاستثمار نحو ثلاثة ملايين دينار بحريني في مرحلة أولى في نشاط سكن المواطنين الذي يعتمد على تطوير بيوت اقتصادية تلبي حاجة السكن للمواطنين.
وقال: «لا يزال المشروع في ضوء الدراسة لتحديد المساحات والأسعار واختيار أكثر المناطق طلبا»، مؤكدا أن «أوال العقارية مستعدة للدخول في شراكات في هذا النشاط». وعما إذا كان الشركة لديها ذراع لنشاط التطوير والإنشاءات لتنفيذ مثل هذه المشروعات، أفاد بأن الشركة لديها علاقات بشركات مرموقة للتطوير العقاري توكل إليها مشروعاتها.
وعن خطط الاستثمار الأخرى، قال: «لدينا اتصالات نشطة في الوقت الحاضر مع مستثمرين في المملكة العربية السعودية للاستثمار في مخططات جديدة، وبدأنا في دراسات الجدوى وإجراء الاستشارات اللازمة».
وشدد السهلي على إيمانه بالعقار والاستثمار فيه الذي يُعد سندا لأي مستمثر يساعده في مختلف الأزمات والظروف ويدرّ عليه دخلا، مؤكدا أن السكن حاجة إنسانية لا يمكن الاستغناء عنها.
العقار يتمتّع بمستويات أقل من المخاطرة
وردا على وجهة النظر التي تقلل من جدوى الاستثمارات العقارية بالنظر إلى تكاليفها العالية، والعائد القليل على العقارات المدرّة، قال: «وجهة النظر هذه تبدو صحيحة من جهة التكاليف والعائد السنوي القليل، لكنها تغفل عن مستوى المخاطرة».
وتابع قائلا: «في الاستثمار العقاري مستوى المخاطرة قليل جدا واحتمالات ارتفاع العقارات عالية جدا، وهو ما رأيناه خلال مسيرتنا في السوق العقاري، في حين الكثير من الأنشطة التجارية التي تتمتع بمعدلات عائد عالية جدا تكون عرضة لمخاطر كبيرة».
وزاد بالقول: «العقار أصل يُعد سعره فيه، ويمكنك بيعه متى ما شئت واسترداد أموالك». وقال: «رأينا خلال السنوات الماضية تجارا اشتروا القدم بقيمة 50 فلسا، في حين يصل سعر القدم للأراضي نفسها حاليا إلى 50 دينارا، خصوصا في المناطق التي شهدت تطورا كبيرا».
فوائد البنوك ستتجه صوب قوس النزول
وعن واقع السوق العقاري خلال العام الجاري الذي يوشك على الانتهاء، قال السهلي: «أعتقد أن العقار ماشٍ في محتلف المنتجات العقارية، لكنه تأثر بأمرين: الأول هو ارتفاع فوائد البنوك التي جعلت الكثير من المستثمرين يحجمون عن البدء في مشروعات جديدة، لكنها مسألة وقتية»، مشيرا إلى أن «التقارير الاقتصادية تؤكد أن معدلات الفائدة سوف تتجه صوب قوس النزول ابتداء من العام المقبل 2024، وهو الأمر الذي يساعد على تنشيط السوق العقاري، وزيادة معدلات التداول، وبدء مشروعات جديدة كانت مجمدة».
واستطرد قائلا: «الأمر الآخر الذي أضرّ مؤخرا هو قانون الإيجارات الذي جعل الملاك قليلي الحيلة في حال حدوث مشكلات مع المستأجرين، خصوصا إذا لم يقم المستأجر بدفع سعر الإيجار».
وأوضح أنه في حال المنازعة الإيجارية، يقوم المالك برفع دعوى ودفع الرسوم والاستعانة بالمحامي، وفي حال حصوله على حكم من المحكمة يلزمه الاستعانة بالمنفذ الخاص الذي بدوره يتسلم رسوم إزاء الخدمة التي يقدمها، ثم يقوم المنفذ بالعمل على تنفيذ الحكم، وربما انتهى إلى أن المستأجر لا يستطيع دفع الإيجارات المتراكمة، وينتهي كل شيء.
عزوف المستثمرين عن العقارات المدرّة
وقال: «في السابق كانت هنالك إجراءات تتعلق بمنع السفر، والسجن، ولذلك لا يجرؤ المتلاعبون على مراكمة الإيجارات والتملّص من المسؤوليات»، مطالبا بإعادة النظر في هذا الواقع الذي تسبّب في إعراض الكثير من المستثمرين عن العمل في العقارات المدرّة.
وقال: «بالنسبة لي شخصيا كنت أعمل في العقارات المدرّة كثيرا، والمباني الصغيرة، لكنني توقفت في الوقت الحاضر بسبب القوانين والإجراءات التي تساعد ضعيفي النفوس على التملّص من الدفع».
وأفاد بأنه في بعض الدول القريبة يُعد عقد الإيجار سندا تنفيذيا، فبمجرّد امتناع المستأجر عن الدفع تقوم الشرطة بتخييره بين الدفع أو إخلاء العقار، وبعضها يُعد الشيك أيضا سندا تنفيذيا، إذ تتخذ الشرطة إجراءات عملية تصل إلى السجن لم يقدم شيكات من دون رصيد.
ودعا سعد هلال السهلي إلى دراسة القوانين المتصلة بالتأجير، خصوصا ما يتعلق بإجراءات تنفيذ الأحكام الصادرة في المنازعات العقارية وضمان حق الملاك؛ لأن الكثير من الأجانب يراكمون الإيجارات ثم يهربون من البلد من دون أن يدفعوا دينارا واحدا.
ضرورة التوسّع في طرح الأراضي الصغيرة
وعن تقييمه لواقع السوق، وما إذا كان قطاع سكن المواطنين سوف يستمر في الهيمنة على السوق، قال: «نعتقد أن قطاع سكن المواطنين سوف يستمر في الهيمنة على السوق، غير أن ملامحه بدأت تتغير، إذ يقل الطلب نسبيا على بيوت السكن الاجتماعي، وينمو بمعدلات أسرع على الأراضي المدعومة بالبرامج الإسكانية، مثل (تسهيل)».
وأضاف: «لكننا نجد طلبا قويا أيضا على المشروعات التي تتم بالتوافق والتعاون مع البنوك لتسويق عدد من الفلل بفوائد متدنية نسبيا، وهذه الأسلوب بدأت العديد من الشركات العقارية استخدامه».
وأكد أن شح الأراضي الصغيرة يعقد المشهد، وذلك أن هذه النوعية من الأراضي هي الأكثر طلبا من المستثمرين، إذ تتناسب مع واقع السوق، ومشروعات تطوير سكن المواطنين.
ورأى أن الحكومة تبذل جهودا كبيرة لتوفير الأراضي من خلال الشراكات التي تبرمها، ومنصة الاستثمار في الأراضي الحكومية التي تطرحها للمستثمرين في مناطق البحرين المختلفة، مقترحا التوسع في هذه البرامج لتلبية الطلب الحقيقي في السوق.
وأعرب عن أسفه لوجود أراضٍ غير مصنّفة، بالرغم من وجود جميع الخدمات بالقرب منها، مثل الكهرباء والماء والطرق، مشددا على أهمية تسريع عمليات التصنيف لدعم السوق.
السنة المقبلة ستكون شبيهة بالعام الحالي.. ولكن!
وعن توقعاته للحركة العقارية في العام المقبل 2024، قال: «نحن نرجّح أن تكون السنة المقبل شبيهة بالسنة الحالية، وأن تبقى الأسعار في المعدلات نفسها تقريبا، لكن إذا ما استمر شح الأراضي فمن المرجح أن ترتفع الأسعار قليلا»، مؤكدا أن الأمر يرتبط بحركة التخطيط.
وأشار في هذا السياق إلى أهمية استقرار التصنيفات العقارية، فليس من المعقول أن يطرأ تغيير على تصنيف العقارات خلال فترة أربع سنوات، وذلك أن المستثمر يخسر أمواله، وتفشل خططه.
ورجّح السهلي أن تبقى معدلات الإيجارات كما في السنتين الماضيتين، خصوصا في العقارات السكنية والمكتبية، إلا إذا ما صدرت قوانين تحسّن من واقع الاستثمار في العقارات المدرّة والشقق.
ودعا السهلي إلى العمل على طرح أفكار عقارية مبتكرة وتشجيع المستثمرين على تنفيذها، واستطلاع التجارب المتميزة في العالم لتنفيذها.
وقال: «مسؤولية الجهات التنظيمية ليست رقابية فقط أو إصدار قرارات تنظيمة، بل ينبغي عليها المبادرة بطرح أفكار جديدة وخلاقة تخدم القطاع العقاري الذي يسهم إسهاما كبيرة في الناتج الإجمالي». وأضاف: «ينبغي أن نستفيد من تجاربنا وتجارب الآخرين، فليس من المعقول أن تُكرّر الأخطاء - التي حدثت في المنطقة الدبلوماسية مثلا - نفسها في منطقة مثل ضاحية السيف أو غيرها».
الصمت اتجاه «البحرين العقارية» مثار استغراب
وشدّد في هذا السياق على أهمية تداول الآراء والتشاور مع الخبراء العقاريين. وقال: «بالرغم من عملنا في المجال العقاري لمدة تصل لنحو نصف قرن تقريبا، فإننا لا نجد من يستشيرنا، والأمر ينطبق على الزملاء الآخرين في المهنة»، مشيرا إلى أن «حصيلة هذه الخبرة من الممكن أن تكون مفيدة لتلافي العديد من الأخطاء».
وعن دور جمعية البحرين العقارية بوصفها جهة ممثلة للمشتغلين في المهن العقارية، قال: «أنا مستغرب جدا بشأن صمت وزارة التنمية الاجتماعية المطبق اتجاه الجمعية التي لم تعُد تتمتع بإدارة قانونية، وباتت في سبات عميق».
وتابع قائلا: «لقد قمنا بمبادرة مع عقاريين بارزين، ورفعنا خطابا إلى وزارة العمل والتنمية الاجتماعية في حينه، وتحدثنا معهم عدة مرات، لكننا لم نحصل على جواب شافٍ»، معربا عن أسفه لأن قلة من العقاريين يحاولون حلحلة موضوع الجمعية، ويصمت الآخرون.
وشدد على أهمية الدور الذي تمارسه جمعية البحرين العقارية في إيصال مرئيات العقاريين إلى المسؤولين منذ تأسيسها قبل نحو عشرين سنة، إذ إن إدارة الجمعية في دورات سابقة قدمت مرئياتها لمسؤولين كبار، مثل رئيس مجلس النواب، ورئيس مجلس الشورى، ووزير العدل والشؤون الإسلامية، ووزير الصناعة والتجارة، وغيرهم.
ودعا السهلي الجهات الرسمية، ممثلة في وزارة التنمية الاجتماعية، ومؤسسة التنظيم العقاري «ريرا» إلى التدخل لحلحلة ملف الجمعية التي يُراد لها أن تمارس دورا إيجابيا في دعم القطاع العقاري، ومؤازرة مؤسسة التنظيم العقاري لتحقيق أهدافها في إيجاد سوق منظم وحيوي.
المحافظة على الثراث البحريني وتحسين الحركة المروية
وفي ختام حديثه، دعا السهلي إلى العمل على حفظ الطابع التراثي في الأبنية والعقارات. وقال: «لا نريد أن نرى المباني الزجاجية في أحيائنا على الأقل، والمناطق التراثية القديمة، فهنالك معالم وذوق ينبغي أن نحافظ عليه».
وأكد أهمية العمل على تحسين الحركة المرورية، مشيدا بالجهود الكبيرة التي تبذلها الحكومة في هذا الإطار. غير أنه قال مستدركا: «نتطلع أيضا أن يسهم كبار التجّار والمستثمرون في تطوير الطرق والشوارع، على الأقل في المناطق القريبة من مشروعاتهم».
ورأى أهمية أن يتحمّل المستثمرون الكبار جزءا من المسؤولية عبر تقديم أسعار تفضيلية بهوامش ربحية منخفضة لمشاريع تطوير الطرق؛ لأن الزحام يضرّ الجميع من دون استثناء.

المصدر: صحيفة الأيام البحرينية