كيف يتم طلب إخلاء العقار وتسليمه لطالب التنفيذ في الامارات

كثيراً ما قد يتساءل البعض عن الإجراءات التي يمكن له من خلالها إخلاء الوحدة السكنية أو المحل التجاري المؤجر نتيجة قيام المستأجر بأي من التصرفات التي من شأنها إساءة استعمال العين المؤجرة، وما قد يترتب على ذلك من ضرر يلحق العقار ومالكه على حد سواء. 
ولكن هل تكون المطالبة بالإخلاء فقط في حال ارتكاب المستأجر مثل هذه الأفعال، أم ثمة هناك أسباب أخرى يمكن من خلالها طلب إخلاء العقار؟ 
وما هي الآلية المناسبة للقيام بذلك؟ 
حسناً ، تنطوي عملية إخلاء العقار وتسليمه على جملة من الضوابط والإجراءات التي يمكن بموجبها تنفيذ القرار المتعلق بالإخلاء بعد التثبت من تحقق أي من حالات الإخلاء المنصوص عليها في القانون، سواء أكان ذلك قبل أو بعد انتهاء مدة الإجارة .

 
حالات إخلاء العقار في الإمارات 
حدد القانون رقم 26 لعام 2007 الحالات التي يمكن بموجبها للمؤجر طلب إخلاء العقار، ونفرق هنا بين نوعين من الإخلاء : 
حالات إخلاء العقار قبل انتهاء مدة الإجارة 
يتحدد نطاق هذه الحالات بما يصدر عن المستأجر من تصرفات تخرج عن الإطار القانوني الذي ينظم العلاقة الإيجارية، والتي يمكن بموجبها للمؤجر أن يطلب إخلاء العقار في حال تحقق أي مما يلي :
عدم قيام المستأجر بسداد بدل الإيجار المتفق عليه أو جزء منه خلال (30) يوم من تاريخ إخطاره بذلك. 
قيام المستأجر بتأجير العقار أو أي قسم منه من الباطن، دون الحصول على موافقة مسبقة بذلك من المؤجر. 
استعمال المستأجر للعقار أو السماح للغير باستعماله لغاية غير مشروعة، أو مخالفة للنظام العام والآداب العامة. 
إحداث المستأجر تغييرات على العقار من شأنها أن تؤثر على سلامته، مما يتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية . 
إلحاق المستأجر بالعقار أضرار ناجمة عن أفعال متعمدة صدرت منه ، أو عن إهماله الجسيم في اتخاذ ما يلزم من الحيطة والحذر ، أو السماح للغير بإلحاق الضرر. 
استعمال المستأجر للعقار بشكل لا يتوافق مع الغرض المؤجّر لأجله ، أو على نحو يخالف أنظمة البناء والتخطيط. 
عدم مراعاة المستأجر الالتزامات المفروضة عليه بموجب القانون، أو الشروط المنصوص عليها في العقد وذلك خلال (30) يوم من تاريخ إخطاره بتنفيذ أي من الشروط أو الالتزامات الواردة. 
إثبات المؤجر بموجب تقرير فني مصدّق من البلدية بأن عقاره آيل للسقوط. 
حالات إخلاء العقار بعد انتهاء مدة الإجارة 
يتحدد نطاق هذه الحالات بشكل عام بالجانب الفني للعقار وما يمكن أن يطرأ عليه من تعديلات متعلقة بأعمال الترميم والصيانة، أو الهدم أو إضافة مبانٍ جديدة من شأنها أن تحول دون الانتفاع بالعقار ، أو رغبة المؤجر في إخلاء المأجور واستعادته لاستعماله الخاص، أو استعماله من قبل أحد أقاربه حتى الدرجة الأولى.
إرسال إخطار الإخلاء 
ضماناً لحقوق كل من المؤجر والمستأجر، اشترط القانون على المالك الراغب بإخلاء عقاره إخطار المستأجر بذلك عن طريق الكاتب بالعدل أو البريد المسجل أو بإحدى الصحف . 
ويمكن للمؤجر بعد تنفيذه للإخطار قانوناً، وفي حال امتناع المستأجر عن الإخلاء أن يرفع دعوى بشأن ذلك عليه بعد مضي مدة (30) يوم من تاريخ تنفيذ الإعلان (وليس إرساله فحسب)، أي وصوله للمستأجر. 
إجراءات تنفيذ حكم إخلاء مأجور 
بمجرد صدور حكم قضائي بالإخلاء ، فإنه يتعين على المؤجر البدء بالإجراءات أمام إدارة التنفيذ عن طريق فتح ملف تنفيذي يرفق به الوثائق الآتية : 
صورة عن الحكم الصادر في الدعوى أو الاستئناف مذيلة بالصيغة التنفيذية. 
لائحة تنفيذية مطابقة لمنطوق الحكم تشتمل على بيانات كل من طالب التنفيذ والمُنفذ ضده . 
صورة عن جواز سفر المُنفذ ضده فيما إذا كان شخصاً طبيعياً، أو رخصة تجارية بالنسبة للشركات. 
صورة عن عقد الإيجار السابق. 
الإيصالات الخاصة بمصاريف ورسوم الدعوى. 
الرسوم المستوجبة لتنفيذ حكم الإخلاء 
حدد مركز فض المنازعات الإيجارية مقدار الرسوم واجبة الأداء في معرض تنفيذ حكم إخلاء مأجور وفق ما يلي : 
(1%) من قيمة عقد الإيجار السنوي. 
(100) درهم إماراتي رسوم الإعلان. 
(25) درهم إماراتي رسوم تسجيل الوكالة إن وجدت. 
(10) درهم معرفة فيما يتعلق بكل رسم . 
بعد قيام طالب التنفيذ بإرفاق الوثائق المطلوبة وأداء الرسوم يتم تزويده برقم الملف ، على أن ترفق إيصالات الدفع بملف التنفيذ ومن ثم ترسل للموظف المختص للمتابعة. 
أمر التنفيذ بالإخلاء 
إخطار المستأجر قانوناً بإحدى الأسباب الموجبة للإخلاء لا يعني بأنه يمكن لمالك العين المؤجرة دخول الوحدة السكنية أو اتخاذ أي من الإجراءات من تلقاء نفسه، فإخطار عدم الدفع يمكن اعتباره إخطاراً أولياً يمكن من خلاله للمؤجر سلوك الطريق القضائي. 
أما الإخلاء ودخول الوحدة السكنية أو المحل التجاري فلا يكون إلا بعد حصول المؤجر على أمر بالتنفيذ يؤيد طلب الإخلاء المقدم منه ، حيث حدد مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي مدة (15) يوم من تاريخ استلام المستأجر لأمر التنفيذ أو نشره في إحدى الصحف. 
التنفيذ القسري للإخلاء 
يتعين على المستأجر وبعد (15) يوماً من تاريخ استلامه الإخطار أو نشره في إحدى الصحف أن يقوم بإخلاء المأجور من تلقاء نفسه ، وهو ما يطلق عليه الإخلاء الاختياري . 
أما في حال عدم استجابة المستأجر للإخطار المتضمن أمر التنفيذ، فحينها يتم تنفيذ الإخلاء قسرياً عن طريق مأمور التنفيذ المختص يرافقه مسؤول أمني من الشرطة. 
وتشهد دولة الإمارات المتحدة تطوراً ملحوظاً في هذا الجانب، حيث يتم تنفيذ طلبات الإخلاء خلال 25 دقيقة، معتمدةً في ذلك نظام أتمتة يُسهل من المهام الملقاة على عاتق مأموري التنفيذ. 
مصدر المقال: أتش أتش أس للخدمات القانونية.
مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية ، لديهم المستشارون المتخصصون في كل ما يتعلق بالمنازعات الإيجارية في دولة الإمارات العربية المتحدة للواصل معهم والاستعلام عن خدماتهم  - ايميل : [email protected] - واتس اب كتابة فقط : 971521782469 – أو زوروا موقعهم الالكتروني : أتش أتش أس للخدمات القانونية.
 

المصدر: بوابة الوفد